Est-ce une obligation d’investir son immobilier locatif
dans une SCI ou une SARL ?

Introduction :

Les revenus locatifs sont les “fruits” d’un patrimoine :

Lorsque vous investissez dans l’immobilier et que vous le louez, vous percevez des loyers, des revenus locatifs. La plupart du temps vous le faites sans créer une société, vous investissez en direct. Alors pourquoi certains investisseurs créent des sociétés pour y placer leurs investissements immobiliers ?  Cela dépend de la stratégie que vous souhaitez développer. Alors est-ce la SCI ou la SARL qui vous conviendra le plus pour vos revenus locatifs ?

La société utilisée pour l’immobilier plus connue est la SCI, la société civile immobilière :

Il y a deux types différents de revenus locatifs, les revenus fonciers (RF) et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Beaucoup d’investisseurs font une grosse erreur en louant leurs appartements ou maisons meublés dans la SCI imposée au barème progressif des associés.

Il y a en effet une grande confusion entre la SCI pour les revenus fonciers (RF) et la SCI imposée à l’impôt des sociétés. Et la différence entre ces SCI et la SARL de famille. Je voudrai développer ce sujet et vous éclairer. Tout d’abord est-ce obligatoire de créer une société pour investir dans l’immobilier ?

Il n’est pas obligatoire d’investir tout son immobilier dans une société. D’ailleurs si vous investissez seul, que vous souhaitez le revendre, ou si c’est votre résidence principale la société n’est pas préférable. Donc comme toujours, la définition de vos besoins et objectifs est indispensable.

Créer une société type SCI ou SARL ?

Une société est une enveloppe pour encadrer la gestion des investissements. C’est une personne morale, elle porte son propre nom et a le fonctionnement d’une société : elle est composée d’au moins 2 associés, une comptabilité stricte inscrit tous les flux,  les statuts indiquent les activités développées ou modifiées lors des assemblées générales…

Revenus locatifs dans une société :

Il est intéressant de créer une société lorsqu’il y a plusieurs personnes souhaitant investir ensemble, cela facilite la gestion des interventions des uns et des autres. Le fonctionnement et les obligations de la société permettront de répartir les gains et les charges de chacun, en fonction de leur pourcentage possédé dans la société.

Revenus locatifs hors société :

Lorsque vous pensez investir et créer ainsi votre activité et percevoir un revenu, il est opportun de créer une société.

Si vous êtes seul(e) à investir dans l’immobilier sans en créer un patrimoine de grande envergure cela n’est pas une obligation.

Il est parfois même déconseillé d’investir au travers d’une société.

1. L’imposition des revenus des sociétés :

   Les revenus locations des SCI ou de la SARL de famille sont imposés, et le régime d’imposition sera aussi une raison de choisir l’une ou l’autre régime de société.

   1. Les sociétés SCI ou SARL imposés à l’impôt sur les revenus des associés.

      La société doit avoir au moins 2 associés. Chacun possède un % des parts de la société. Le bilan comptabilise tous les flux. Les bénéfices; fruits positifs de votre investissement s’ajoutent aux revenus des associé au prorata de leurs parts.
      Exemple : La location annuelle de votre immobilier produit 15 000 €, les charges habituelles (taxe foncière + frais de gestion + assurances + travaux + les intérêts d’emprunt) sont de 8 000 € et réduisent les revenus avant de venir impacter les revenus des associés. Soit 15 000 – 8 000 = 7 000 €
      Chaque associé doit donc augmenter ses revenus du pourcentage qu’il possède dans la société. Les déficits seront également impactant selon le pourcentage. Attention il y a une différence entre les revenus imposés et la réelle trésorerie qui reste sur le compte de la société. Surtout s’il reste un emprunt. seuls les intérêts sont déductibles, soit 1 à 2% du remboursement mensuel.

   2. Les sociétés SCI et SARL imposées à l’impôts des sociétés :

      Ces types de sociétés ont une gestion indépendante des associés. Les associés sont des actionnaires qui, s’ils le décident se distribueront des dividendes, s’il y a des bénéfices. Ces revenus sont donc imposés 2 fois : 1 fois dans la société puis lorsque l’associé reçoit le fruit de son investissement dans ses revenus imposés.
      Mais l’avantage si le bénéfice n’est pas distribué, l’associé ne voit pas ses impôts augmentés.

      

      SCI ou SARL à l’IR ou à l’IS pour investir dans l’immobilier locatif

       

2. Les revenus locatifs des sociétés (SCI et SARL de famille) imposées auprès des associés :

   1. La SCI, Société Civile Immobilière.

      Comme elle le dit, son activité est définie dans ses statuts et elle doit être civile et donc pas commerciale.
      La location nue d’un logement  est une activité civile, les revenus obtenus sont des revenus fonciers.

   2. La SARL de famille.

      La SARL est normalement imposée aux impôts sur les sociétés. Lorsque tous les associés sont de la même famille, ils peuvent opter pour une société dite transparente à l’IR. Les associés sont alors directement imposés dans leurs revenus. Contrairement à la SCI, l’activité est commerciale, (ou agricole ou industrielle), telle que la location meublée.

   3. Quand la société est requalifiée à l’impôt sur les sociétés (IS) :

      1. Pour la SCI : Si la SCI transparente fait de la location meublée
      2. Pour la SARL : S’il y a des locations nues dans l’activité ou si un des associés n’est plus un membre de la famille. Dans le cas d’un divorce par exemple.

Les différences entre une société à l’impôt des sociétés (SCI) et une société transparente ( SCI ou SARL de famille) :

1. La fiscalité :

   1. J’en ai parlé un peu plus haut, la SCI comme la SARL,  à l’impôt société conservent toutes les entrées et sorties comptables. Les bénéfices sont imposés depuis le 1er janvier 2020 à 15% jusqu’à 38120 € et 28% au delà pour atteindre en 2022 un taux unique de 25%. Les associés ne peuvent percevoir de revenus (les dividendes) que s’ils le décident leur de l’assemblée générale (et qu’il y a des bénéfices), ils sont alors imposés soit à 30% (à la Flat taxe) soit dans leurs revenus (après un abattement de 40%) et à la CSG CRDS. Il est donc préférable de choisir la flat taxe dès que votre taux d’imposition est supérieur à la tranche de 11%.

2. L’avenir de votre investissement :

   Il y a de nombreux projets différents dans un investissement immobilier : créer un patrimoine, préparer des compléments de revenus, prévoir un effet levier grâce à la revente, se loger pour la retraite. En fonction de ces projets, il faut définir le jour de l’acquisition pour éviter d’être bloquer. Il est cependant difficile de prévoir l’évolution du marché et de la fiscalité qui pourront être très différentes d’aujourd’hui.
   En cas de revente d’un bien immobilier, dans une société imposée à l’IS, la plus-value sera douloureuse. Par opposition avec une société transparente la franchise d‘imposition de la plus-value (19%) est au delà de la 22ème année et au delà de la 30ème année pour les cotisations sociales (17,2%).

3. En résumé : La SCI et la SARL seront opportunes pour :

   

   Pourquoi investir grâce à une SCI ou une SARL dans l’immobilier locatif ?

   1. La SCI à l’IR (impôts sur les revenus) :

      Elle permettra de gérer du patrimoine familial lorsqu’il y a au moins deux enfants, qui lors d’une succession gèreront ensemble ce patrimoine. Elle permet aussi de gérer un patrimoine investi à plusieurs. Cependant la responsabilité est illimitée, il est donc important que les associés s’entendent bien et aient confiance. Les biens immobiliers situés dans cette société doivent être loués nus et produisent des revenus fonciers : bail d’habitation loi 6 juillet 1989, les garages, les terrains…

   2. La SCI à l’IS (impôts sur les sociétés) :

      La création de cette société interviendra dans la stratégie d’une activité “professionnelle”, la précédente est plus une enveloppe facilitant la gestion des flux. Celle-ci aura une activité de plus grande ampleur, plus grand chiffre d’affaire, besoin de se créer un salaire et éviter l’imposition en directe. Les revenus pourront être fonciers ou meublés, les statuts de la société indiquent les activités prévues dans la société.

   3. La SARL à l’IR :

      C’est la société pour la gestion d’un patrimoine familial de locations meublées. Lorsque le chiffre d’affaire  par associé est supérieure à 23 000 € et supérieure à ses revenus du foyer, on parle de loueur professionnel. Elle permet alors de protéger le gérant s’il n’a pas par ailleurs de couverture sociale (cotisations sociales). Idéal pour un chef d’entreprise qui vend son activité et réinvesti dans cette nouvelle activité patrimoniale.

Il y a bien sûr d’autres critères en fonction de vos besoins et objectifs, je reste à votre écoute pour une analyse complète.