Comment créer et optimiser votre patrimoine immobilier
Comment créer et optimiser votre patrimoine immobilier sans soucis, même si vous passez 15 ans à l’étranger.
Colocation haut de gamme Sur Aix en Provence
Colocation de 5 Chambres sur Aix en Provence
Répondre aux besoins de logements :
Trouver un logement agréable en centre ville à un tarif correct est un dilemme que tout parent connait de juillet à octobre pour leurs enfants en études supérieures.
Comme c’est rassurant de laisser votre “bébé” dans un logement propre, agréable où tous les services sont présents, parfois même trop. Un jour nous avons eu des parents qui ont ôté les télévisions dans les chambres pour que leurs enfants travaillent plus et mieux.
Les jeunes actifs aussi sont concernés : un premier emploi et un premier logement avec un premier salaire. Tout n’est pas toujours conciliable dans la qualité de vie. Le pouvoir d’achat ne cesse pas de baisser. Certaines personnes sont obligées de trouver ce type de logement en attendant des jours meilleurs où elles pourront se loger seules dans autre chose qu’une chambre d’étudiant.
En effet une chambre + un espace commun est bien plus qualitatif qu’une studette de 12 m2 (dans le meilleur des cas).
Où Trouver ce type de Logement ?
Dans toutes les grandes villes de France. Vous trouverez ces logements haut de gamme dans 31 villes actuellement.
Les critères de sélections sont la forte demande locative, des pôles étudiants et des zones d’activité économique.
Optimiser au maximum de rapport achat/ rendement locatif : 4,45 % net avant impôts
Aix en Provence : rue Figuières
Aix en Provence est une ville étudiante très active, l’académie Aix comprend 40 000 étudiants et 57 280 actifs. C’est la 4ème ville de la région PACA et la 1ère où les Français souhaitaient vivre en 2020. La ville est vivante et peuplée toute l’année.
La résidence est proche de l’IUT d’Aix-Marseille, de la Faculté des Sciences Aix-Montperrin, ESARC, Faculté de droit et sciences politiques, Faculté des arts, lettres, langues et sciences sociales, ECV.
L’appartement : Avant Travaux
L’appartement a une superficie de 100m2 et une loggia, il est au 1er étage / 4.
5 chambres seront constituées chacune avec sa salle de bain individuelle, une télévision.
La cuisine sera entièrement équipée.
L’appartement est entièrement revue en isolation et refait à neuf.
Nos clients le jour de la réception souhaiteraient en profiter avant de le mettre à la location, c’est vous dire !
Plus d’informations :
Nous sommes à votre disposition pour vous communiquer plus d’informations sur :
muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr
Votre projet existe peut-être déjà, passez à l’action, renseignez-vous c’est gratuit !
Demain vous aurez besoin de revenus complémentaires, c’est aujourd’hui que cela se construit.
Location Courte Durée sur Lyon (69003)
Investir et créer des revenus locatifs rapidement !
La Location meublée :
La Location Meublé ou LMNP location en meublé non professionnel est le meilleur statut pour créer des revenus locatifs. Aujourd’hui vous avez plusieurs manières de louer en meublé. Soit en longue durée : un bail de 12 mois ou 9 mois pour les étudiants. Location en saisonnier (pour les vacances, une semaine ou plus) et en courte durée : une nuitée ou plusieurs.
Meublé :
Votre appartement est classiquement loué en revenu foncier, vous louez un espace et le locataire vient avec ses meubles. Si vous souhaitez louer en meublé vous devrez fournir tous les meubles permettant au locataire de loger dans les lieux juste en emportant ses vêtements et les linges de maison : une table et des chaises, un lit, des rangements, tous les ustensiles de cuisine, un four, une plaque chauffante et un réfrigérateur.
Statut du loueur en meublé :
Non professionnel :
LMNP (loueur en meublé non professionnel) vous êtes LMNP lorsque vous louez un bien meublé. Ce type de location est considérée comme commerciale, vous créez donc des BIC (bénéfices Industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers. L’article 39C qui régit les amortissements des biens mis en location est le plus gros avantage dans ce type de revenu. En effet les amortissements représentant le vieillissement programmé des éléments réduisent comptablement les revenus obtenus, sans limite de temps. Ainsi en comparaison avec les revenus fonciers où vous devrez engager des travaux pour créer un déficit supplémentaire, avec les BIC les amortissements le feront comptablement : donc moins d’impôts pour les mêmes revenus. Pour plus de renseignements demander une étude personnalisée (Cliquez ici)
Professionnel :
LMP (Loueur en meublé professionnel) : vous devenez professionnel dès que vous produisez plus de 23 000 € de chiffre d’affaire par an et que vos BIC représentent la moitié des revenus du foyer. Vous pourrez choisir la déclaration en microBIC (abattement forfaitaire de 50% avant votre déclaration de revenus imposables) tant que ses revenus bruts ne dépassent pas 72 600 €, si c’est plus opportun que la déclaration au réel (qui dans 85% des cas est la meilleure). Il y aura bien sur des contraintes mais aussi des avantages en passant du micro au réel et du LMNP au LMP.
Pour plus de renseignements demander une étude personnalisée (Cliquez ici)
Création de votre patrimoine et rendement :
Création du patrimoine :
Créer un patrimoine immobilier est une façon de se protéger ainsi que sa famille pour l’avenir : revenus complémentaires, capital.
Vous souhaitez préparer votre retraite, car nous le savons tous la retraite est un concept fragile. Et sans constitution de revenus complémentaires vous perdrez en niveau de vie et en qualité de vie (perte en moyenne de 50% de vos revenus d’aujourd’hui à la retraite).
Depuis des décennies il est opportun d’acheter un bien immobilier, le louer en “bon père de famille”. Les loyers remboursaient plus ou moins l’emprunt et le patrimoine se constituait peu à peu. Les plus riches ont souvent eu recourt aux investissements immobiliers pour créer leur fortune.
Aujourd’hui ce mode de location est désuet, on lui préfère la location meublée, plus rentable, moins engageante et compliquée et surtout permettant d’obtenir des revenus plus rapidement.
Le rendement :
C’est le rapport entre le montant du bien acquis et les revenus annuels : si vous achetez un bien 100 000 € et qu’il vous rapporte brut 6 000 € par an. Votre rendement sera de 6 000 / 100 000 = 6%, ce qui n’est pas mal mais de plus en plus rare en location nue (le foncier étant de plus en plus cher et les loyers plafonnés).
Voici un très bel exemple d’investissement vous permettant selon le choix de location d’obtenir différents rendement :
 Investissement immobilier centre ville, Lyon, location meublée courte et moyenne durée. |
Plateau nu, bâtiment entièrement rénové, parties privatives et communes, prix immobilier 150 000 € + FN 11 800 €
Reconstruction en studio meublé forfaitaire 22.8 m2 : 26 633 € Mobilier packagé : 2183 € Mise en location :
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Lyon 3ème quartier en rénovation, proche centre et commerce.
Investissement packagé frais de notaire inclus à partir de 190 635 €, encore 8 appartements disponibles.
Etude personnalisée, simulation financière et fiscale sur demande : muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr
Les BALCONS de MASSALIA-Marseille-13001
Nue Propriété sur Marseille coeur de ville à partir de 193 890 € pour 62 m2. Propriétaire sans contrainte ni impôts supplémentaires.
SCI ou SARL pour les revenus locatifs ?
Est-ce une obligation d’investir son immobilier locatif
dans une SCI ou une SARL ?
Introduction :
Les revenus locatifs sont les “fruits” d’un patrimoine :
Lorsque vous investissez dans l’immobilier et que vous le louez, vous percevez des loyers, des revenus locatifs. La plupart du temps vous le faites sans créer une société, vous investissez en direct. Alors pourquoi certains investisseurs créent des sociétés pour y placer leurs investissements immobiliers ? Cela dépend de la stratégie que vous souhaitez développer. Alors est-ce la SCI ou la SARL qui vous conviendra le plus pour vos revenus locatifs ?
La société utilisée pour l’immobilier plus connue est la SCI, la société civile immobilière :
Il y a deux types différents de revenus locatifs, les revenus fonciers (RF) et les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Beaucoup d’investisseurs font une grosse erreur en louant leurs appartements ou maisons meublés dans la SCI imposée au barème progressif des associés.
Il y a en effet une grande confusion entre la SCI pour les revenus fonciers (RF) et la SCI imposée à l’impôt des sociétés. Et la différence entre ces SCI et la SARL de famille. Je voudrai développer ce sujet et vous éclairer. Tout d’abord est-ce obligatoire de créer une société pour investir dans l’immobilier ?
Il n’est pas obligatoire d’investir tout son immobilier dans une société. D’ailleurs si vous investissez seul, que vous souhaitez le revendre, ou si c’est votre résidence principale la société n’est pas préférable. Donc comme toujours, la définition de vos besoins et objectifs est indispensable.
Créer une société type SCI ou SARL ?
Une société est une enveloppe pour encadrer la gestion des investissements. C’est une personne morale, elle porte son propre nom et a le fonctionnement d’une société : elle est composée d’au moins 2 associés, une comptabilité stricte inscrit tous les flux, les statuts indiquent les activités développées ou modifiées lors des assemblées générales…
Revenus locatifs dans une société :
Il est intéressant de créer une société lorsqu’il y a plusieurs personnes souhaitant investir ensemble, cela facilite la gestion des interventions des uns et des autres. Le fonctionnement et les obligations de la société permettront de répartir les gains et les charges de chacun, en fonction de leur pourcentage possédé dans la société.
Revenus locatifs hors société :
Lorsque vous pensez investir et créer ainsi votre activité et percevoir un revenu, il est opportun de créer une société.
Si vous êtes seul(e) à investir dans l’immobilier sans en créer un patrimoine de grande envergure cela n’est pas une obligation.
Il est parfois même déconseillé d’investir au travers d’une société.
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L’imposition des revenus des sociétés :
Les revenus locations des SCI ou de la SARL de famille sont imposés, et le régime d’imposition sera aussi une raison de choisir l’une ou l’autre régime de société.
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Les sociétés SCI ou SARL imposés à l’impôt sur les revenus des associés.
La société doit avoir au moins 2 associés. Chacun possède un % des parts de la société. Le bilan comptabilise tous les flux. Les bénéfices; fruits positifs de votre investissement s’ajoutent aux revenus des associé au prorata de leurs parts.
Exemple : La location annuelle de votre immobilier produit 15 000 €, les charges habituelles (taxe foncière + frais de gestion + assurances + travaux + les intérêts d’emprunt) sont de 8 000 € et réduisent les revenus avant de venir impacter les revenus des associés. Soit 15 000 – 8 000 = 7 000 €
Chaque associé doit donc augmenter ses revenus du pourcentage qu’il possède dans la société. Les déficits seront également impactant selon le pourcentage. Attention il y a une différence entre les revenus imposés et la réelle trésorerie qui reste sur le compte de la société. Surtout s’il reste un emprunt. seuls les intérêts sont déductibles, soit 1 à 2% du remboursement mensuel. -
Les sociétés SCI et SARL imposées à l’impôts des sociétés :
Ces types de sociétés ont une gestion indépendante des associés. Les associés sont des actionnaires qui, s’ils le décident se distribueront des dividendes, s’il y a des bénéfices. Ces revenus sont donc imposés 2 fois : 1 fois dans la société puis lorsque l’associé reçoit le fruit de son investissement dans ses revenus imposés.
Mais l’avantage si le bénéfice n’est pas distribué, l’associé ne voit pas ses impôts augmentés.
SCI ou SARL à l’IR ou à l’IS pour investir dans l’immobilier locatif
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Les revenus locatifs des sociétés (SCI et SARL de famille) imposées auprès des associés :
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La SCI, Société Civile Immobilière.
Comme elle le dit, son activité est définie dans ses statuts et elle doit être civile et donc pas commerciale.
La location nue d’un logement est une activité civile, les revenus obtenus sont des revenus fonciers. -
La SARL de famille.
La SARL est normalement imposée aux impôts sur les sociétés. Lorsque tous les associés sont de la même famille, ils peuvent opter pour une société dite transparente à l’IR. Les associés sont alors directement imposés dans leurs revenus. Contrairement à la SCI, l’activité est commerciale, (ou agricole ou industrielle), telle que la location meublée.
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Quand la société est requalifiée à l’impôt sur les sociétés (IS) :
- Pour la SCI : Si la SCI transparente fait de la location meublée
- Pour la SARL : S’il y a des locations nues dans l’activité ou si un des associés n’est plus un membre de la famille. Dans le cas d’un divorce par exemple.
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Les différences entre une société à l’impôt des sociétés (SCI) et une société transparente ( SCI ou SARL de famille) :
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La fiscalité :
- J’en ai parlé un peu plus haut, la SCI comme la SARL, à l’impôt société conservent toutes les entrées et sorties comptables. Les bénéfices sont imposés depuis le 1er janvier 2020 à 15% jusqu’à 38120 € et 28% au delà pour atteindre en 2022 un taux unique de 25%. Les associés ne peuvent percevoir de revenus (les dividendes) que s’ils le décident leur de l’assemblée générale (et qu’il y a des bénéfices), ils sont alors imposés soit à 30% (à la Flat taxe) soit dans leurs revenus (après un abattement de 40%) et à la CSG CRDS. Il est donc préférable de choisir la flat taxe dès que votre taux d’imposition est supérieur à la tranche de 11%.
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L’avenir de votre investissement :
Il y a de nombreux projets différents dans un investissement immobilier : créer un patrimoine, préparer des compléments de revenus, prévoir un effet levier grâce à la revente, se loger pour la retraite. En fonction de ces projets, il faut définir le jour de l’acquisition pour éviter d’être bloquer. Il est cependant difficile de prévoir l’évolution du marché et de la fiscalité qui pourront être très différentes d’aujourd’hui.
En cas de revente d’un bien immobilier, dans une société imposée à l’IS, la plus-value sera douloureuse. Par opposition avec une société transparente la franchise d‘imposition de la plus-value (19%) est au delà de la 22ème année et au delà de la 30ème année pour les cotisations sociales (17,2%). -
En résumé : La SCI et la SARL seront opportunes pour :
Pourquoi investir grâce à une SCI ou une SARL dans l’immobilier locatif ?
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La SCI à l’IR (impôts sur les revenus) :
Elle permettra de gérer du patrimoine familial lorsqu’il y a au moins deux enfants, qui lors d’une succession gèreront ensemble ce patrimoine. Elle permet aussi de gérer un patrimoine investi à plusieurs. Cependant la responsabilité est illimitée, il est donc important que les associés s’entendent bien et aient confiance. Les biens immobiliers situés dans cette société doivent être loués nus et produisent des revenus fonciers : bail d’habitation loi 6 juillet 1989, les garages, les terrains…
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La SCI à l’IS (impôts sur les sociétés) :
La création de cette société interviendra dans la stratégie d’une activité “professionnelle”, la précédente est plus une enveloppe facilitant la gestion des flux. Celle-ci aura une activité de plus grande ampleur, plus grand chiffre d’affaire, besoin de se créer un salaire et éviter l’imposition en directe. Les revenus pourront être fonciers ou meublés, les statuts de la société indiquent les activités prévues dans la société.
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La SARL à l’IR :
C’est la société pour la gestion d’un patrimoine familial de locations meublées. Lorsque le chiffre d’affaire par associé est supérieure à 23 000 € et supérieure à ses revenus du foyer, on parle de loueur professionnel. Elle permet alors de protéger le gérant s’il n’a pas par ailleurs de couverture sociale (cotisations sociales). Idéal pour un chef d’entreprise qui vend son activité et réinvesti dans cette nouvelle activité patrimoniale.
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Il y a bien sûr d’autres critères en fonction de vos besoins et objectifs, je reste à votre écoute pour une analyse complète.
Nue-Propriété l’immobilier sans les contraintes locatives
Investir dans l’immobilier à plusieurs
est-ce synonyme de problèmes ?
Annuler les contraintes d’une location immobilière : investir en Nue-Propriété
La Nue-propriété, l’immobilier sans contrainte, quelles sont les inconvénients qui peuvent faire peurs aux investisseurs.
En effet la majorité des personnes qui n’ont pas investi dans l’immobilier, ont eu peur des mauvaises expériences des autres. En fait ceux qui n’ont pas investi imaginent qu’il n’y a pas de bonnes opérations immobilières : le locataire qui ne paie pas, le locataire absent, les dégradations. Toutes ces contraintes attachées à la gestion locative seront annulées dans un investissement en Nue-Propriété. Alors investir dans l’immobilier à plusieurs évitera certains problèmes et rassure les investisseurs.
La Location classique VS la Nue-propriété et les contraintes :
C’est lorsqu’un appartement ou une maison sont acquis pour être mis en location en bail d’habitation nu. Ce logement servira de résidence principal à un locataire qui devra régler un loyer tous les mois. La mise en location est souvent gérée par l’intermédiaire d’une agence qui s’assurera que le locataire est une personne fiable et pour vous assurer du versement des loyers en cas d’impondérables de la part du locataire par une assurance loyer impayé (GLI : garantie loyers impayés).
Les risques :
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Pourquoi en Nue-propriété la contrainte de la localisation est annulée :
Pour louer un bien de façon permanente il faut que la demande locative soit forte. En investissant dans une ville vous avez plus d’option de location. Mais le foncier y sera plus élevé, et pour un prix modéré vous aurez un logement plus petit qui ne répondra pas forcément à la demande. Inversement si vous investissez dans un bien plus éloignez du centre ville pour réduire votre budget, la demande locative ne sera pas forcément présente. d’où l’obligation de vous poser les bonnes questions avant d’investir : faites une analyse de votre projet avec un professionnel
La Nue-Propriété l’immobilier sans contrainte : l’usufruitier, l’autre acquéreur a besoin de répondre à une demande locative.
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Contrainte des soucis de gestion locative réduite en Nue-propriété :
Lorsque vous faites appel à un intermédiaire pour gérer vos biens, il faut bien le sélectionner et toujours vérifier. C’est un professionnel mais comme partout il peut y en avoir des mauvais. Déléguer mais toujours vérifier !
Si vous gérez vos biens tout seul, cela ne s’invente pas, il y a des contrôles à faire avant d’autoriser une personne dans votre investissement qui vous coute tous les mois une somme importante. Afin de connaitre les bases d’une bonne gestion je reste à votre écoute.
La Nue-Propriété l’immobilier sans contrainte = réduite puisque la location appartient à l’usufruitier, donc sans gestion locative pas de soucis.
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La contrainte du prix réduite en Nue-propriété :
Acquérir des biens immobiliers neufs possédant toutes les dernières normes énergétiques et parfois vous permettant de bénéficier d’une défiscalisation coute cher. Entre le prix dans l’ancien et le neuf cela peut passer du simple au double. La rentabilité de votre investissement est alors réduite et votre participation personnelle sera plus grande. De plus si vous revendez votre bien trop tôt, vous ne pourrez peut-être pas retrouver votre investissement, voire le revendre à un prix inférieur (en moins value).
La Nue-Propriété l’immobilier sans contrainte : 40% de moins immédiatement c’est plus que la plupart de l’immobilier défiscalisant.
historique du démembrement : Nue-Propriété + Usufruit = Pleine Propriété
Comment réduire ces contraintes en investissant dans l’immobilier en Nue-propriété :
1. Vous êtes deux à investir dans le même logement :
Dans une acquisition démembrée, il y a deux “propriétaires” sur le même bien. L’usufruitier qui possède temporairement le bien (durée ou viager) pourra récolter les fruits jusqu’au terme de ce droit. dans de nombreux programmes c’est un usufruitier (bailleur social) qui a besoin de loger une population bénéficiant de tarif HLM. Ces bailleurs investissent pour un montant réduit, égal au temps de location afin de répondre à une demande locative locale = situation géographique idéale car la demande est importante (assurant un rendement futur).
Le Nu-Propriétaire, peut-être vous, est le propriétaire futur et définitif du bien. Vous pouvez être rassurer sur la localisation de votre investissement, car une vraie demande existe. Si votre objectif est le rendement ou le complément de revenus futurs, c’est la localisation idéale.
2. Pas de locataire, pas de gestion locative ni d’impôts :
Pendant la période d’usufruit, le Nu-Propriétaire, peut-être vous, n’a aucun revenu locatif, c’est l’usufruitier qui a ce droit. La gestion du locataire ne lui incombe pas. L’usufruitier gèrera, entretiendra le logement jusqu’à la fin de l’usufruit. Ainsi pendant la période d’usufruit, le Nu-Propriétaire ne sera pas imposable sur des revenus qu’il ne perçoit pas. Il n’engagera pas d’agence pour gérer son bien ni d’entretiendra son bien pendant une moyenne de 15 ans. L’usufruitier aura signé une convention et devra transmettre le bien au Nu-Propriétaire tel qu’il a reçu il y a 15 ans. Le Nu-Propriétaire recevra un logement bien situé pour la location, entretenu bien mieux qu’après 15 ans de location classique.
3. La valeur de la Nue-Propriété c’est en moyenne 40% de moins que sa valeur vénale (de vente) :
La valeur de l’usufruit représente la valeur locative en valeur économique pendant toute la durée de cet usufruit.
Cette somme sera ôtée de la valeur acquise par le Nu-Propriétaire. Pendant que d’autres investiront dans le neuf au prix fort, le Nu-Propriétaire investira avec une réduction d’environ 40%, ainsi même si le prix de revente s’en verra inférieur, il ne perdra pas sur son placement. Même s’il revend pendant la période de l’usufruit sa valeur augmentera chaque année en rapport avec le temps d’usufruit restant (réduisant jusqu’à 0 à terme).
La revente qui interviendra à la fin de l’usufruit lorsque le Nu-Propriétaire devient plein propriétaire de son bien. La réunion de l’usufruit (égal à zéro) et la Nue-Propriété alors égale à la valeur d’acquisition il y a 15 ans. Ainsi la plus-value aura comme base d’acquisition la valeur pleine d’il y a 15 ans.
Exemple : Valeur de vente à l’origine 100 000 €, Valeur de la Nue-Propriété = 60 000 € ; valeur de l’usufruit = 40 000 €
A la fin de l’usufruit la valeur du bien au bout de 15 ans est de 120 000 €
Le Nu-Propriétaire au terme de l’usufruit est considéré avoir acquis l’immobilier au prix de 100 000 €.
Sa plus-value sera calculée sur les 20 000 € supplémentaires avec un abattement de 15 années.
Nous restons à votre écoute pour vous renseigner sur les programmes en cours de commercialisation : https://calendly.com/muriel-trenquier
Programmes en cours de commercialisation
Colocation sur Marseille “NOUVEAU !”
3 Projets immobiliers sur Marseille
2ème grande ville de France où une vie économique portuaire et urbaine est très active.
2 adresses sur Marseille pour développer votre projet de colocation :
Budget entre 347 536 € et 387 955 € clés en main
Marseille :
2ème ville économique de France accueillant chaque année 75 000 étudiants avec ses 7 écoles d’ingénieurs, 6 IUT/IUP et IUFM, 4
grandes écoles (commerce, gestion, administration et comptabilité), 6 facultés et 3 universités.
L’un dans le 10ème arrondissement est proche de la faculté de médecine et pharmacie, l’autre dans le 9ème sur le trajet du campus de Luminy.
Extrêmement bien situés autant pour les jeunes actifs que les étudiants. Ces projets répondent complètement à la demande locative actuellement.
Projet de colocation :
C’est un concept clés en main :
Une fois l’appartement sélectionné par notre partenaire, réaménagement en colocation optimisé, dans un secteur locatif attractif.
Vous effectuez une offre d’achat auprès du vendeur chez le notaire sans frais supplémentaire, service entièrement gratuit.
Vous mandatez notre partenaire pour toute la mise en oeuvre du projet (rémunérée) :
- Sélection des artisans, suivi de chantier, architecture optimisée du logement (prix ferme et définitif)
- Décoration et ameublement complet
- gestion des location (optionnelle) mais conseillé car dans chaque ville plusieurs appartements seront créés et pourront répondre à toutes les demandes par mutualisation.
Projet dans le 10ème arrondissement de Marseille : VENDU !
Appartement T4 de 76 m2 transformé en un T5 comprenant 4 chambres en colocation avec leurs salles d’eau individuelles.
Projet colocation de 4 chambres dans le 10ème arrondissement de Marseille
Envisagez votre investissement qui vous rapporte 4 X loyer d’un studio et vous rapporte après règlement de toutes les charges (hors impôts) 4,97% de rendement.
Projet dans le 9ème arrondissement de Marseille : VENDU !
Appartement de 88m2 réaménagé En T5 de 4 chambres avec leurs salles d’eau individuelles.
Colocation sur Marseille 9ème, 4 chambres
Ce projet avant négociation du foncier propose un rendement net avant impôts de 4,68%
Les avantages de la colocation pour vous !
Rentabilité :
Sachant que la mise en location d’une T3 sur Marseille dans ce secteur : 700 à 900 € selon la qualité
Une chambre en colocation est louée au prix moyen d’un studio 450 à 470 € hors charges, votre loyer sera au complet de 1800 à 1880 € mensuel
Fiscalité :
L’imposition de ces revenus est une des plus intéressantes en revenu locatif : le bénéfice industriel est la catégorie de ce nouveau revenu, il bénéficie des amortissements (charges comptable) permettant de réduire le revenu imposable.
Sécurité :
Sur 4 chambres à louer vous ne les aurez jamais toutes disponibles en même temps, ce qui vous assure un minimum de revenu par mois, afin de rembourser votre emprunt ou percevoir des revenus complémentaires.
Je reste à votre écoute pour tout complément d’information et étude personnalisée : https://calendly.com/muriel-trenquier
La Nue-Propriété, 15 ans sans impôt !
Pas d’impôt pendant 15 ans, comment ?
Investir dans l’immobilier et ne pas créer de nouveaux impôts pendant 15 ans : la Nue-Propriété vous connaissez ?
Un impôt, c’est une somme que vous versez à l’Etat lorsque vous percevez des revenus. Cette somme sera ensuite répartie par Bercy auprès des différents services que l’Etat gère : La Santé, l’éducation nationale, les infrastructures du territoire, la défense du pays etc…
Les impôts sur le patrimoine sont lourds, doublés donc réduire ou éviter ces impôts pendant 15 ans, c’est tout à fait logique.
Pas d’impôts pendant 15 ans sur son investissement immobilier dans la Nue Propriété s’explique par le non versement de revenus.
L’impôt sur le revenu du travail est imposé selon un barème progressif, en fonction de vos revenus et du nombre de personnes constituant votre foyer fiscal. Ainsi en tant que célibataire si vous gagnez moins de 10 064 € net annuel en 2020, vous ne serez pas imposable, les euros suivants seront imposés à 11% jusqu’à 25 659 € puis les prochains imposés à 30 % etc
Par contre les revenus du patrimoine sont doublement imposés.
En effet depuis la création de la contribution sociale (CSG) en 1991 à seulement 1.1%, à laquelle a été additionnée la CRDS en 1996 pour le remboursement de la dette. Aujourd’hui la CSG-CRDS est de 17,2% alors que la CSG ne devait être que temporaire. Ainsi tous les revenus, le salaire aussi, sont assujettis, mais les revenus du patrimoine : revenus fonciers, meublé (BIC), les dividendes sont taxés à 17,2% en plus. la Flat taxe qui est une taxation forfaitaire : c’est 12,8% + 17,2 % = 30%.
Ainsi même si vous n’êtes pas imposable sur votre salaire (en dessus des barèmes), ces revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dividendes, seront tout de même imposés à 17,2%.
Comment réduire les impôts sur les revenus du patrimoine, le Nue-Propriété une super solution.
Comment réduire la taxation ?
Donc pour ne pas être taxé de 17,2% jusqu’à 62,2%, il ne faut pas créer de revenus positifs :
La Nue-Propriété c’est 15 ans sans revenu donc sans impôt.
Réduire un revenu du patrimoine :
Créer des charges, lorsque vous faites la déclaration de vos revenus, vous avez le choix d’une imposition forfaitaire ou au réel. Le forfait d’imposition permet un calcul rapide du montant imposable et donc sans comptabilité, mais la seule façon de réduire presque totalement vos revenus, sera une déclaration au réel.
Exemple sur un revenu foncier :
Sur un bien de 100 000 €, si vous percevez 4% de rendement soit 4 000 € de revenus
En déclarant au microfoncier (calcul forfaitaire) vous ôterez 30% de cette somme représentant tous les frais engendrés par ce bien. Soit 4 000 – 1200 = 2 800 € imposables.
En déclarant tout comptablement, vous pouvez réduire cette somme avant de la déclarer dans votre déclaration de revenus.
Ces charges pouvant réduire vos revenus sont :
- la taxe foncière ~ un mois de loyer 333 €
- les travaux : pouvant réduire jusqu’à vos revenus d’activité.
- les frais de gestion et assurances : ~ 10% des loyers 400 €
- les intérêts d’emprunt permettant l’acquisition et la rénovation de ces biens locatifs. Actuellement entre 1,5 à 2% : ~1000 €
- les anciennes lois de défiscalisation (jusqu’à la loi Scellier qui est devenu une réduction d’impôt et non de revenu).
4 000 – (333 + 400 + 1000) = 2 267 € imposables
Comme vous pouvez le constatez si vous avez des emprunts, des travaux, privilégiez la déclaration au réel.
si vous ne percevez pas de revenus locatifs vous n’aurez plus d’impôt, comment faire ?
c’est bien ce que propose l’investissement en Nue-Propriété : 15 ans sans impôts
Refuser de percevoir vos revenus pendant environ 15 ans !
Lorsque vous investissez en Nue-Propriété, vous préparez un patrimoine immobilier pour plus tard.
Vous n’avez pas besoin d’augmenter vos revenus aujourd’hui mais vous prévoyez de conserver votre niveau de vie à la retraite.
En évitant de créer de nouveaux revenus, vous évitez de nouveaux impôts.
Pas d’impôt avec la nue-Propriété pendant en moyenne 15 ans !
Mais quels en sont les avantages ?
- Réduire le prix d’acquisition du montant des loyers non perçus (de 37 à 46 %)
- Pas de gestion locative
- Pas de taxe foncière
- Un bien qui n’apparait pas dans le patrimoine taxé à l’IFI
Exemple :
Un appartement T2 de 43 m2 est vendu en Nue-Propriété à 136 000 € au lieu de 219000 € parking compris dans la région Aixoise
Vous gagnez sur le prix d’acquisition aujourd’hui mais également dans 18 ans lors de la revente (15 ans d’usufruit + 2 années de construction), où le montant d’acquisition considéré sera bien de 219 000 €. Soit un gain sur plus-value de 219 000 – 136 000 = 83 000 € non taxés.
Vous ne gérez pas les locataires, l’entretien courant et n’êtes pas redevable de la taxe foncière durant 15 ans.
Si vous avez des bien immobilier qui vous coutent de l’argent et ne vous rapporte pas, vendez-les pour acquérir immédiatement un bien en Nue-Propriété.
Nous sommes à votre disposition pour toute analyse personnalisée et recherche du meilleur bien immobilier répondant à vos besoins et objectifs.
Première demi-heure gratuite : https://calendly.com/muriel-trenquier
Programmes dans toute la France, en fonction de vos besoins, vos moyens et objectifs.
Indiquez-nous vos besoins : lieux, budget, objectifs
Programme sur Bourg-la-Reine (92)
Colocation 4 chambres sur Aix en Provence
Comment augmenter ses revenus locatifs ?
Optimisez votre investissement immobilier en colocation
Démultipliez vos revenus et réduisez les risques grâce à la colocation,
programme sur Aix en Provence.
Construire un patrimoine immobilier nécessite la volonté de le faire mais aussi de le faire dans les bonnes conditions:
- Pourquoi voulez-vous investir dans l’immobilier ?
- Combien pouvez-vous emprunter ou placer dans votre investissement ?
- Où aimeriez-vous avoir votre bien ?
- Quand pensez-vous investir ?
- Comment pensez-vous investir ?
Optimiser votre rendement :
C’est choisir la bonne fiscalité afin de réduire vos impôts. Cependant actuellement le type de location le moins imposé reste la location meublée.
Petit résumé des avantages de la location meublée :
- Régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC),
- Vous pouvez employer l’amortissement de votre bien comme charges, ce qui réduit vos revenus imposables :
Exemple un bien d’une valeur de 100 000 € vous procurera environ 2 174 € annuel pendant 40 années (comptabilité aux éléments)
Ainsi si ce bien vous produit 5% de revenus, soit 5000 €
5 000 – 2174 = 2 826 € (moins la taxe foncière, les frais de gestion et votre emprunt)
Ce qui vous réduira d’autant vos revenus imposables, donc peu d’impôts. - En microBIC, l’abattement avant imposition est de 50 % (à 71% dans certains cas), cet abattement remplace les amortissements, les taxes et charges déductibles.
- Le bail est un bail de 9 mois à 12 mois
- Vos loyers ne sont pas plafonnés par une loi, ils dépendront marché et de vos prestations.
- Vous pouvez employer l’amortissement de votre bien comme charges, ce qui réduit vos revenus imposables :
Colocation sur Aix en Provence :
Alors je vous propose un appartement sur Aix en Provence, surface 73 m2 au 3ème étage :
Depuis un T3, rénovation complète pour optimiser votre investissement immobilier
Réaménagement de 4 chambres en colocation et un loyer par chambre de 490 € soit un loyer mensuel de 1 960 €
Pour un investissement : immobilier + réaménagement total et gestion produisant un rendement net avant impôts de 4,90 %
Optimiser votre investissement immobilier
Le quartier du bien :
Quartier résidentiel au nord d’Aix en Provence, à 15 mn du centre ville. Transport en commun Ligne de Bus 10 et 23.
Rapidement sur les axes autoroutiers, c’est un emplacement aussi bien patrimonial que locatif, offrant une agréable qualité de vie aux futurs colocataires.
Les avantages :
- Lorsque vous percevez 4 loyers pour un seul bien, si toutefois vous n’aviez pas complètement loué vos 4 chambres, vous avez tout de même une rentrée d’argent : soit 490 € soit 980 € soit 1 470 € soit 1 960 €
- Vous pouvez augmenter vos revenus si vous proposez des prestations de services haut de gamme.
- A la revente vous aurez un bien locatif très rentable ou un appartement luxueux, une salle de bain par chambre. Imaginez vos ados avec leur suite.
- Situation géographique idéale, centre-ville, proche zone étudiantes ou active. seuls les biens assurant un remplissage de plus de 80% sont retenus.
Demandez votre étude personnalisée : https://calendly.com/muriel-trenquier
inscrivez-vous à une série de mails pour étudier votre projet correctement.
Comment ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs ?
Vous venez de calculer vos impôts et vous vous rendez compte que l’année prochaine (dès le 1er septembre 2020) vous allez payer des impôts, sur ce beau projet que vous avez mis en place pour préparer votre retraite : votre investissement immobilier locatif.
Aie ! ça fait mal, je sais, et en plus 2 fois :
Les revenus fonciers ou locatifs seront vos revenus de demain, comment faire pour en garder le plus possible ?
Pour réduire vos impôts il faut comprendre pourquoi vous en payez, ainsi vous trouverez l’effet levier ! en utilisant vos impôts pour augmentez vos revenus.
- Selon votre tranche d’imposition (TMI) au barème progressif (0%, 11%, 30% 41% 45%)
- + la CSG-CRDS ou prélèvements sociaux qui sont à 17,2%
Donc imposable ou pas, vous payerez quelque chose sur ces revenus complémentaires. Pourquoi ?
Tout d’abord, parce que tout est taxé en France, donc pourquoi être étonné ?
On vous dit de préparer votre retraite et lorsque vous vous y employez, on vous PUNI !
La phrase qui énerve : Si tu paies des impôts c’est que tu gagnes bien ta vie !
Seulement il y a plusieurs étapes avant d’en arriver à bien vivre de ses investissements, surtout si vous avez eu recours à un emprunt immobilier.
Alors afin de vous aiguiller un peu voici quelques pistes, les effets seront pour l’année prochaine car les impacts fiscaux se font l’année de la perception des revenus et de la stratégie adoptée (si le fait générateur est cette même année). Et l’imposition l’année d’après, mais une personne avertie en vaut 2, dit-on !
Comment ne payer d’impôts sur vos revenus locatifs ?
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Il y a 2 manières de déclarer ses revenus locatifs:
Soit au régime forfaitaire, ou micro-foncier. L’abattement forfaitaire n’est que de 30% mais parfois il peut être supérieur à vos charges déductibles, surtout si vous n’avez plus d’emprunt immobilier (intérêts d’emprunt déductibles)(comme lors d’une succession) ni de travaux à déduire.
Soit au régime au réel d’imposition c’est lorsque vous impactez toutes les charges déductibles et les factures des travaux sur vos revenus afin d’en réduire le montant imposable, vous créez alors du déficit foncier.
Donc choisir l’un ou l’autre est un calcul à faire que nous pouvons vous aider à effectuer en nous contactant sur
https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/
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Ensuite il y a plusieurs façons de créer des réductions d’impôt:
- En effectuant des travaux déductibles
- En louant différemment
- En investissant dans des lois de défiscalisation immobilières, oui mais laquelle ?
- En plaçant pour l’avenir et non pour obtenir des revenus locatifs immédiats.
Muriel Trenquier vous accompagne
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Les travaux déductibles:
Ce sont toutes les dépenses des travaux d’entretien, de rénovation, de maintien en état de bon fonctionnement réalisés sur votre logement et sur factures. Lorsque vous effectuez ce type de travaux sur votre logement, la facture réduira les revenus de l’année de location et d’autres biens en revenus fonciers que vous auriez par ailleurs. Puis si le montant de la facture est supérieur à vos revenus annuel, l’excédent jusqu’à un montant de 10 700 € pourra venir réduire vos revenus globaux, l’année de facturation. Et s’il y a encore un excédent cette charge sera reportée pendant les 10 années suivantes sur les revenus fonciers futurs.
Si vous souhaitez plus d’information retrouvez-nous sur : https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/
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En Louant différemment:
Dans certaines conditions vous pourrez louer votre bien immobilier en meublé, location en meublé non professionnel (LMNP), vous ne dépendez donc plus des revenus fonciers mais de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le gros avantage de ce type de location est que vous payerez très souvent moins, voire beaucoup moins d’impôt qu’en revenus fonciers tout en augmentant le montant des loyers. Pourquoi ?
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Soit parce que vous employez les amortissements :
- qui sont une charge comptable (article 39b du code général des impôts CGI) et non un investissement (comme les travaux en foncier) que vous devez financer pour réduire vos revenus. L’amortissement représente la vétusté, l’érosion du bien dans le temps donc sa perte de « valeur » comptable. Ex :
- Un Immobilier qui vaut 100 000 € prix d’acquisition auquel on ôte la valeur du terrain (qui n’est pas amortissable), soit une moyenne de 15% (sauf exception sur certaines grandes villes). Prix de l’immobilier amortissable 85 000 € qui se réduira à néant sur une période de 40 ans, représente donc une érosion annuelle de 85 000 / 40 = 2 125 €
- Si votre loyer est de 500 € mensuel : 500 * 12 = 6 000 €
- 6 000 – 2125 = 3 875 € imposables
- Les meubles également s’amortissent et avec les intérêts d’emprunt et les charges taxe foncière, frais de gestion, le montant imposable va encore réduire.
- qui sont une charge comptable (article 39b du code général des impôts CGI) et non un investissement (comme les travaux en foncier) que vous devez financer pour réduire vos revenus. L’amortissement représente la vétusté, l’érosion du bien dans le temps donc sa perte de « valeur » comptable. Ex :
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Soit comme en foncier, vous avez le régime forfaitaire:
- le micro BIC qui a un abattement de 50 % (lorsque vous n’avez plus d’emprunt ni de travaux et que vous ne louez pas toute l’année, cela peut-être plus rentable), il existe un autre régime dans le meublé qui permet un abattement forfaitaire de 71% (location saisonnière classée)
La Location Meublée permet de louer plus cher et sa fiscalité est plus avantageuse que la location en revenus fonciers.
Pour une étude approfondie : https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/
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En investissant dans une loi de défiscalisation immobilière :
C’est un vrai casse-tête : il y a plusieurs lois (Malraux, Monument Historique, Censi-Bouvard) et ce n’est pas évident de sortir du parfum du jour, en ce moment c’est la loi Pinel, soumise au plafonnement des niches fiscales. J’ai juste un avertissement à faire, ne faites pas confiance à un promoteur (vente en bulle), il ne connait pas forcément bien la loi (tout comme le banquier d’ailleurs), et il veut vendre son programme, donc il n’aura pas le recul du conseiller qui analysera votre projet, vos objectifs et surtout les intérêts immédiats et futurs sur votre fiscalité. Je reste à votre écoute pour faire une vraie analyse : https://pel.learnybox.com/quel-investisseur-etes-vous-1/
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En plaçant pour l’avenir et non pour obtenir des revenus immédiats :
Avez-vous réellement besoin de revenus complémentaires aujourd’hui ?
Souhaitez-vous créer des impôts supplémentaires ?
Si je vous dis que les revenus locatifs vont vous coûter plus chers que l’avantage de la loi de défiscalisation par les impôts qu’ils vont créer. Globalement le taux de rendement interne (TRI) ou retour sur investissement sera réduit. Souhaiteriez-vous découvrir cette façon d’investir ?
Attention je ne suis pas contre la loi Pinel, c’est une des façons d’investir dans l’immobilier avec un effet levier grâce à la réduction sur vos impôts. Mais elle n’est pas l’unique et parfois pas la mieux adaptée. Comparez, interrogez, analysez !
De toutes les façons, investir dans l’immobilier défiscalisant est la seule façon de détourner de l’impôt vers votre propre création de patrimoine, ce serait bête de ne pas en profiter !
https://pel.learnybox.com/alternative-a-la-loi-pinel/
Résumons :
Vous pouvez investir dans l’immobilier en louant en nu (revenus fonciers) ou en meublé (BIC), déclarer vos revenus au forfait ou au réel.
Mais pour cela vous devez vous poser les bonnes questions avant d’agir, faire un audit patrimonial et vous projeter avec votre investissement dans 10 ans, 15 ans ou plus.
Ne pas figer votre investissement dans une seule façon de louer, pour cela prévoir toutes les opportunités que l’emplacement choisi proposera : résidence principale du locataire, location saisonnière ou étudiante, chambre médicalisée ou maison domotisée…. Tout est possible, tout est une bonne idée ou une mauvaise opération, si vous n’avez pas effectué ces étapes de réflexion : notre équipe reste à votre écoute.
Bien cordialement
Muriel Trenquier votre optimisatrice de projet immobilier