PATRIMOINE EN LIGNE sera votre conseiller
Vous aidera dans la prise de décision lors d’investissement immobilier.
Spécialisé dans la vente de biens démembrés et viagers nous vous démontrerons les avantages et les inconvénients de tout investissement.
Ils en ont tous, à vous de placer le curseur dans vos priorités.
Au-delà d’un audit vous aurez une réponse à votre question.
Pour toute acquisition suite à une analyse approfondie les honoraires de conseil seront remboursés.
Sa gérante Muriel Trenquier possède le DES de gestion du Patrimoine de l’université d’Auvergne et vous guidera dans votre construction de patrimoine, en l’optimisant selon vos objectifs.
Le viager libre
Viager Libre : viager veut dire durée de la vie, le viager exprime donc un délai dont le terme serait la fin de la vie.
Vendre votre bien immobilier en viager veut dire que vous vendez ce bien tout en percevant jusqu’à votre décès (ou sur 2 têtes = le décès du couple) une rente.
Si le bien est libre de votre occupation : loué ou libre, l’acquéreur pourra en jouir, il devra en compensation vous verser une rente plus élevée (environ 30% de plus qu’occupé).
C’est idéal pour le vendeur (ou crédit rentier) pour obtenir un complément de revenu, qui sera imposé avec une réduction en fonction de son âge. Et pour l’acquéreur qui a un peu de trésorerie (pour payer le bouquet) et qui ne veut ou ne peut passer par une banque pour acquérir un bien immobilier. L’acquéreur fait également un acte de solidarité intergénérationnel et permet à une personne âgée de profiter de ses derniers moments plus sereinement. Tout en bénéficiant parfois des aléas de la vie : un décès prématuré.
Attention un seul manquement au versement de la rente annule la transaction et l’acquéreur perdra tout ce qu’il a versé. Le vendeur récupérant la pleine propriété de son bien. Il est donc nécessaire de rester en bon terme avec son vendeur et le prévenir si vous avez des difficultés ou prévoir une assurance vie pour les jours moins fastes.
Le viager occupé
Viager occupé : viager veut dire durée de la vie, le viager exprime donc un délai dont le terme serait la fin de la vie.
Vendre votre bien immobilier en viager veut dire que vous vendez ce bien tout en percevant jusqu’à votre décès (ou sur 2 têtes = le décès du couple) une rente.
Le bien est occupé par le vendeur, c’est sa résidence principale. L’acquéreur payera donc un bouquet puis une rente en attendant que le bien se libère. Il peut y avoir 2 périodes :
- Le départ du vendeur en maison de retraite : il ne pourra plus revenir ensuite mais percevra jusqu’à son décès sa rente augmentée de 30% puisqu’il aura libéré le bien.
- Le décès du vendeur : l’acquéreur devient alors plein propriétaire du bien
Attention un seul manquement au versement de la rente annule la transaction et l’acquéreur perdra tout ce qu’il a versé. Le vendeur récupérant la pleine propriété de son bien. Il est donc nécessaire de rester en bon terme avec son vendeur et le prévenir si vous avez des difficultés ou prévoir une assurance vie pour les jours moins fastes.
La vente à terme
Vente à Terme : Souvent assimilée à un viager pour sa similitude de prise de propriété au terme d’un délai défini.
L’acquéreur verse un bouquet comme dans le viager, et versera un loyer (non imposé pour le vendeur) jusqu’à un terme défini entre les parties. Tout manquement au versement de la rente annule la transaction et l’acquéreur perdra tout ce qu’il a versé. Le vendeur récupérant la pleine propriété de son bien.
Le délai est défini entre les parties et si les vendeurs venaient à décéder entre temps leurs héritiers continueraient à percevoir les loyers jusqu’au terme conclu initialement.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de Propriété : c’est une propriété immobilière détenue par 2 personnes possédant un droit réel : le nu propriétaire et l’usufruitier, qui peuvent être plusieurs.
Démembrer un bien immobilier est une stratégie patrimoniale répondant à plusieurs objectifs :
- Préparer sa succession (en donnant la nue propriété, le donateur offre un bien en dessous de sa valeur du fait de la perte de l’usufruit et permet à son décès de ne plus intégrer ce bien dans la succession)
- Réduire son ISF, en donnant l’usufruit le donateur conservant la nue propriété ne déclare plus ce bien dans ses actifs ISF. Attention la vente de l’usufruit est imposée dans le revenu comme revenu foncier.
L’usufruit
L’usufruit : c’est l’usage et la perception de fruits d’un bien démembré, souvent sous forme immobilière. Si cela concerne des valeurs financières ou dont l’usage peut le réduire on parlera plutôt de quasi-usufruit.
C’est le rendement que fournit un bien : c’est un droit réel qui peut se vendre sans l’accord du nu propriétaire. Sa vente est cependant très difficile lorsqu’il est viager puisqu’il dépend d’un aléa, le décès de l’usufruitier.
L’usufruitier est le propriétaire temporaire d’un bien, il en a l’usage (peut y vivre) et le fructus (les loyers s’il est loué), temporaire si un délai a été défini entre les parties, soit viager et donc indéfini, le terme étant le décès de l’usufruitier.
Le nu propriétaire n’a aucun droit d’usage durant son délai. Les charges sont définies au départ. Celles-ci se comportent souvent comme entre un propriétaire et son locataire.
La nue-propriété
La Nue Propriété : C’est la propriété future d’un bien que l’on possède déjà sans en avoir le droit d’accès. C’est un droit immobilier, celui qui le possède est un futur propriétaire, parfois sans les inconvénients du propriétaire (programmes vendus en nue propriété sur ce site). Il n’a pas de revenus fonciers car par l’usus ni le fructus, sa valeur est donc réduite de ces droits. 23 % en moins par période de 10 ans ou en fonction d’une espérance de vie de l’usufruitier si le délai est viager. Le nu propriétaire se comportera comme un bailleur.
Au terme de l’usufruit le nu propriétaire devient plein propriétaire de droit sans taxes supplémentaires et est considéré plein propriétaire depuis l’origine. Le calcul de la plus value si la vente s’effectue au terme de l’usufruit sera calculée entre le prix d’achat en pleine propriété à l’origine et le prix de vente.
La pleine-propriété
Pleine Propriété : C’est la totale propriété d’un bien immobilier. Vous êtes plein propriétaire de votre maison principal au terme de votre prêt immobilier, et sous conditions au cours de celui-ci puisque vous pouvez le vendre sans l’accord de la banque (sauf si une hypothèque a été activée). Cette pleine propriété peut être partagée (lors du mariage bien commun, ou sous forme de société : SCI…).
Le plein propriétaire possède un acte de propriété notarié, a l’usage du bien, l’occupe ou le loue, doit l’entretenir et paye les taxes foncières et d’habitation s’il l’occupe et uniquement foncière s’il le loue.
C’est également le statut du nu propriétaire à la fin de l’usufruit.
Le démembrement de propriété en SCPI
Le démembrement de propriété en SCPI :
La Société Civile de Placements Immobiliers, c’est l’acquisition au sein d’une société de plusieurs biens immobiliers. Vous n’achetez pas un bien immobilier mais des parts d’un parc immobiliers. Ce qui vous permet d’acquérir la somme que vous désirez, et mutualiser les risques sur plusieurs biens, biens placés que vous n’auriez pu acheter directement.
Ces parts peuvent également être démembrées. Vous pouvez achetez des parts en nue propriété pour 5 ou 10 ans et au terme obtenir le rendement d’une valeur pleine : exemple
Valeur pleine : 100 € la part ayant un rendement classique de 5% en moyenne soit 5 €/an
| Valeur | loyer au terme | Rendement | |
| Nue Propriété 5 ans | 80% soit 80 € | 5 € | 6.25% |
| Nue Propriété 10 ans | 65% soit 65 € | 5 € | 7,69% |
| Valeur | Loyer pendant le délai | Rendement | |
| Usufruit 5 ans | 20% soit 20 € | 5 €/ an | 25% |
| Usufruit 10 ans | 35 % soit 35 € | 5 €/an | 14,28% |
Ainsi au terme de l’usufruit le nu propriétaire récupère les parts en pleine propriété et perçoit alors les loyers ce qui lui permettra à terme de percevoir un rendement de 6,25 % ou 7,69 % de son investissement.
Pendant l’usufruit : l’usufruitier percevra les loyers et reconstituera son capital plus une petite plus value.
L’objectif est donc opposé et complémentaire.
POURQUOI INVESTIR EN NUE PROPRIÉTÉ :
ACHETER MOINS CHER QUE LES AUTRES
- Vous achetez moins cher que les autres:
En effet l’appartement que vous allez acheter ne sera totalement à vous que dans un délai défini, en moyenne 15 ans. Parce qu’une autre personne va acheter l’usage de cet appartement pendant 15 ans. Vous êtes donc 2 propriétaires du même appartement pendant 15 ans, le Nu Propriétaire (vous) et l’Usufruitier.
L’Usufruitier achète 40 % de l’appartement en moyenne équivalent à la valeur de 15 ans de loyers modérés
Le Nu Propriétaire va acheter les 60% restant soit un gain de 40 % en comparaison d’un acquéreur en pleine propriété.
- Vous pourrez réduire des revenus fonciers existants avec les intérêts d’emprunt de cette acquisition, sauf en cas de SCPI démembrées.
- Vous n’aurez pas de revenus fonciers pendant 15 ans donc pas d’impôts supplémentaires ni de CSG à payer.
- Vous n’aurez pas la taxe foncière, ni les frais de gestion, ni les frais d’entretien à payer pendant 15 ans.
- Si vous achetez cash cet investissement n’apparait plus dans l’actif ISF.
- Dans 15 ans à la Fin de L’Usufruit, vous récupérez l’appartement que vous pourrez occuper, louer ou vendre. Et la Plus Value sera calculée sur la somme de la pleine propriété lors de l’acquisition car lorsque l’usufruit s’éteint : article 1133 du code général des impôts « la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier ».
- La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier – Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004
- Pas de prélèvements sociaux – Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004
- Hors plafonnement global des niches fiscales – LF 2013 : 10000 € de réduction d’impôt
- Défiscalisation des revenus fonciers existants – Art 31,I,1°d CGI (depuis décembre 2008/ LDFR 2008)
- La nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable ISF – Art 885 CGI
- Réduction de l’ISF du montant de la nue-propriété pour une acquisition réalisée en fonds propres – Art 885 C quater du CGI modifié par l’art 13.
- La fin de l’usufruit : art 1133 du code général des impôts
- Calcul des droits fiscaux : art 669 et 762 du code général des impôts
La loi Pinel
C’est réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier locatif, le dispositif dit « Pinel » codifié à l’article 199 novovicies du code général des impôts, mis en place par la loi de finances pour 2015, permet aux particuliers qui veulent investir dans le logement, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 6 000 euros par an…
Ou une réduction d’impôt de 12 % du montant de l’investissement sur 6 années et jusqu’à 21 % du montant du bien pour 12 années d’engagement de location en Pinel Métropole
Et de 23% sur 6 ans à 32 % sur 12 ans d’engagement de location si le bien est en outre-mer.
Il concerne les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
Pour inciter l’investissement le gouvernement a permis la location à un membre de sa famille tout en bénéficiant des avantages fiscaux. Mais attention les reports d’impôt ne sont pas possibles.
C’est en effet dans la même catégorie de loueur meublé statut BIC, mais certaines particularités entre les 2 sont à maîtriser avant de prendre sa décision
Le LMNP
son objectif est souvent de constituer des revenus complémentaires peu fiscalisés.
- Les amortissements du bien permettent la constitution de charges comptables réduisant vos revenus BIC à déclarer, à la différence d’un revenu foncier où il faut faire des travaux pour créer des charges déductibles :
- Ex : un bien de 100 000 € est constitué de 15 % minimum de foncier (non amortissable) soit 85 000 € amortissables, en moyenne cette somme sera déductible sur 35 à 40 ans (calcul très complexe, un comptable est nécessaire). Mais déduire 85 000 € sur 40 ans cela fait une charge déductible d’environ 2 125 € sans rien faire. Si vous êtes imposés à 30% cela vous fait gagner : 2 125 * 30 % = 637.5 € d’impôts et 2 125 * 15.5% = 329 € de CSG-CRDS-RSA, soit 967 € dans votre poche plutôt que celle du fisc…..
- La TVA : si votre investissement offre 3 services sur 4 (accueil, ménages, petits déjeuners et fourniture de linge de maison) vous pourriez récupérer la TVA soit 20% de votre acquisition. Vos loyers seront alors également assujettis à TVA, vous devrez donc déduire de vos loyers une TVA définie par l’article 279 du code général des impôts soit actuellement 7%.
- Un Statut très particulier le Loueur en Meublé Professionnel : l’investisseur qui peut bénéficier de ce statut doit : obtenir de cette activité au moins 50% des revenus d’activité du foyer, obtenir au moins 23 000 € de CA annuel TTC.
- Avantages au niveau de la déduction des charges sur les revenus globaux, sur la transmission, sur la revente après 5 années sous ce statut, et sur la déclaration à l’ISF, mais attention sous de nombreuses conditions qui sont plus difficile à cumuler aujourd’hui.
La Loi Censi-Bouvard
objectif réduire 11% de l’investissement hors TVA soit au maximum 3 666 € par an sur 9 années ou au total 33 000 €.
- Si votre objectif est de réduire vos impôts et qu’en loi Pinel vous n’êtes pas assez imposé, vous pourrez obtenir satisfaction dès 60 000 à 70 000 € soit une réduction impôt d’environ 766 € par an à 855 € et au-delà bien sur jusqu’à 3 666 €.
- Statut à privilégier si vous êtes à une faible TMI mais pas optimisé.
En effet lorsque vous achetez un investissement défiscalisant si vous n’êtes pas accompagné d’un conseiller indépendant de tout promoteur, banque ou groupe. Vous n’aurez pas forcément la vision que je vais vous exposer ci-dessous :
- Faire un audit de votre patrimoine est indispensable, nul ne pourra vous conseiller s’il ne sait pas sur quoi construire ses arguments. Si vous avez des revenus fonciers ou BIC, si vous êtes à l’ISF ou non, si vous êtes imposable ou non etc … pour un même produit ce sera à chaque personne un argumentaire différent. Vous n’avez pas les mêmes besoins, les mêmes objectifs, la même famille etc ….
Malgré ce que l’on veut nous faire croire nous sommes tous DIFFERENTS.
- Puis une analyse vous sera soumise sur laquelle nous calquerons vos besoins et vos objectifs, et il vous sera proposé une solution à vos besoins immédiats et/ ou à vos objectifs futurs, MAIS
- Au-delà de la période de réduction fiscale, si vous ne revendez pas, combien cela va-t-il vous couter ?
Les bons vendeurs vous expliquent que la dépense net par mois sera basse entre 50 € et 300 € mais en intégrant la réduction d’impôt sur un emprunt à 25 ans, si vous garder le bien au-delà des 9 ou 12 ans cette réduction d’impôt car elle disparait où devrez-vous trouver cette somme ? Vous devrez la prendre sur votre quotidien.
- On oublie souvent une autre chose importante : les revenus de votre investissement !
En effet ces revenus futurs comment vont-ils être taxés ?
Au début très peu en effet : les charges dues à l’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestions et d’assurance, et parfois les travaux.
Mais après ?
La CSG créée par Monsieur Rocard en 1990 était à l’origine de 1,1 %, elle est aujourd’hui à 15,5% pensez-vous que les gouvernements qui ont trouvé c’est manne vont la laisser si basse ?
Tout a été taxé du revenu du travail à tout type de revenu, mais il est très élevé sur les revenus du patrimoine, aujourd’hui une personne non imposable peut être amenée à payer cette CSG car il a voulu investir dans l’immobilier et compléter sa retraite.
1€ de revenu foncier aujourd’hui est taxé au minimum à 15,5 % jusqu’à 60,5 % (en fonction du taux marginal d’imposition).
Attention je n’ai pas dit qu’il ne fallait pas investir, bien au contraire, demain l’Etat ne sera plus en mesure de payer nos retraites et nos jeunes se limitent de plus en plus à un enfant unique donc la démographie va baisser.
Mais il important que l’on vous dise tout !
Car si un conseiller vous dit : oui c’est sécurisé, cela ne vous coutera rien, en revendant après la période fiscale, il omet beaucoup d’informations.
Il faut juste que vous preniez le produit qui équilibrera les avantages et les inconvénients avec vos besoins et vos objectifs.
Le 100 % sécurisé n’existe pas, même votre vie ne l’est pas ! Il faut donc prévoir les aléas et protéger les siens, nous sommes là pour vous aider.