Comment créer et optimiser votre patrimoine immobilier
Comment créer et optimiser votre patrimoine immobilier sans soucis, même si vous passez 15 ans à l’étranger.
Les BALCONS de MASSALIA-Marseille-13001
Nue Propriété sur Marseille coeur de ville à partir de 193 890 € pour 62 m2. Propriétaire sans contrainte ni impôts supplémentaires.
Nue-Propriété l’immobilier sans les contraintes locatives
Investir dans l’immobilier à plusieurs
est-ce synonyme de problèmes ?
Annuler les contraintes d’une location immobilière : investir en Nue-Propriété
La Nue-propriété, l’immobilier sans contrainte, quelles sont les inconvénients qui peuvent faire peurs aux investisseurs.
En effet la majorité des personnes qui n’ont pas investi dans l’immobilier, ont eu peur des mauvaises expériences des autres. En fait ceux qui n’ont pas investi imaginent qu’il n’y a pas de bonnes opérations immobilières : le locataire qui ne paie pas, le locataire absent, les dégradations. Toutes ces contraintes attachées à la gestion locative seront annulées dans un investissement en Nue-Propriété. Alors investir dans l’immobilier à plusieurs évitera certains problèmes et rassure les investisseurs.
La Location classique VS la Nue-propriété et les contraintes :
C’est lorsqu’un appartement ou une maison sont acquis pour être mis en location en bail d’habitation nu. Ce logement servira de résidence principal à un locataire qui devra régler un loyer tous les mois. La mise en location est souvent gérée par l’intermédiaire d’une agence qui s’assurera que le locataire est une personne fiable et pour vous assurer du versement des loyers en cas d’impondérables de la part du locataire par une assurance loyer impayé (GLI : garantie loyers impayés).
Les risques :
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Pourquoi en Nue-propriété la contrainte de la localisation est annulée :
Pour louer un bien de façon permanente il faut que la demande locative soit forte. En investissant dans une ville vous avez plus d’option de location. Mais le foncier y sera plus élevé, et pour un prix modéré vous aurez un logement plus petit qui ne répondra pas forcément à la demande. Inversement si vous investissez dans un bien plus éloignez du centre ville pour réduire votre budget, la demande locative ne sera pas forcément présente. d’où l’obligation de vous poser les bonnes questions avant d’investir : faites une analyse de votre projet avec un professionnel
La Nue-Propriété l’immobilier sans contrainte : l’usufruitier, l’autre acquéreur a besoin de répondre à une demande locative.
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Contrainte des soucis de gestion locative réduite en Nue-propriété :
Lorsque vous faites appel à un intermédiaire pour gérer vos biens, il faut bien le sélectionner et toujours vérifier. C’est un professionnel mais comme partout il peut y en avoir des mauvais. Déléguer mais toujours vérifier !
Si vous gérez vos biens tout seul, cela ne s’invente pas, il y a des contrôles à faire avant d’autoriser une personne dans votre investissement qui vous coute tous les mois une somme importante. Afin de connaitre les bases d’une bonne gestion je reste à votre écoute.
La Nue-Propriété l’immobilier sans contrainte = réduite puisque la location appartient à l’usufruitier, donc sans gestion locative pas de soucis.
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La contrainte du prix réduite en Nue-propriété :
Acquérir des biens immobiliers neufs possédant toutes les dernières normes énergétiques et parfois vous permettant de bénéficier d’une défiscalisation coute cher. Entre le prix dans l’ancien et le neuf cela peut passer du simple au double. La rentabilité de votre investissement est alors réduite et votre participation personnelle sera plus grande. De plus si vous revendez votre bien trop tôt, vous ne pourrez peut-être pas retrouver votre investissement, voire le revendre à un prix inférieur (en moins value).
La Nue-Propriété l’immobilier sans contrainte : 40% de moins immédiatement c’est plus que la plupart de l’immobilier défiscalisant.
historique du démembrement : Nue-Propriété + Usufruit = Pleine Propriété
Comment réduire ces contraintes en investissant dans l’immobilier en Nue-propriété :
1. Vous êtes deux à investir dans le même logement :
Dans une acquisition démembrée, il y a deux “propriétaires” sur le même bien. L’usufruitier qui possède temporairement le bien (durée ou viager) pourra récolter les fruits jusqu’au terme de ce droit. dans de nombreux programmes c’est un usufruitier (bailleur social) qui a besoin de loger une population bénéficiant de tarif HLM. Ces bailleurs investissent pour un montant réduit, égal au temps de location afin de répondre à une demande locative locale = situation géographique idéale car la demande est importante (assurant un rendement futur).
Le Nu-Propriétaire, peut-être vous, est le propriétaire futur et définitif du bien. Vous pouvez être rassurer sur la localisation de votre investissement, car une vraie demande existe. Si votre objectif est le rendement ou le complément de revenus futurs, c’est la localisation idéale.
2. Pas de locataire, pas de gestion locative ni d’impôts :
Pendant la période d’usufruit, le Nu-Propriétaire, peut-être vous, n’a aucun revenu locatif, c’est l’usufruitier qui a ce droit. La gestion du locataire ne lui incombe pas. L’usufruitier gèrera, entretiendra le logement jusqu’à la fin de l’usufruit. Ainsi pendant la période d’usufruit, le Nu-Propriétaire ne sera pas imposable sur des revenus qu’il ne perçoit pas. Il n’engagera pas d’agence pour gérer son bien ni d’entretiendra son bien pendant une moyenne de 15 ans. L’usufruitier aura signé une convention et devra transmettre le bien au Nu-Propriétaire tel qu’il a reçu il y a 15 ans. Le Nu-Propriétaire recevra un logement bien situé pour la location, entretenu bien mieux qu’après 15 ans de location classique.
3. La valeur de la Nue-Propriété c’est en moyenne 40% de moins que sa valeur vénale (de vente) :
La valeur de l’usufruit représente la valeur locative en valeur économique pendant toute la durée de cet usufruit.
Cette somme sera ôtée de la valeur acquise par le Nu-Propriétaire. Pendant que d’autres investiront dans le neuf au prix fort, le Nu-Propriétaire investira avec une réduction d’environ 40%, ainsi même si le prix de revente s’en verra inférieur, il ne perdra pas sur son placement. Même s’il revend pendant la période de l’usufruit sa valeur augmentera chaque année en rapport avec le temps d’usufruit restant (réduisant jusqu’à 0 à terme).
La revente qui interviendra à la fin de l’usufruit lorsque le Nu-Propriétaire devient plein propriétaire de son bien. La réunion de l’usufruit (égal à zéro) et la Nue-Propriété alors égale à la valeur d’acquisition il y a 15 ans. Ainsi la plus-value aura comme base d’acquisition la valeur pleine d’il y a 15 ans.
Exemple : Valeur de vente à l’origine 100 000 €, Valeur de la Nue-Propriété = 60 000 € ; valeur de l’usufruit = 40 000 €
A la fin de l’usufruit la valeur du bien au bout de 15 ans est de 120 000 €
Le Nu-Propriétaire au terme de l’usufruit est considéré avoir acquis l’immobilier au prix de 100 000 €.
Sa plus-value sera calculée sur les 20 000 € supplémentaires avec un abattement de 15 années.
Nous restons à votre écoute pour vous renseigner sur les programmes en cours de commercialisation : https://calendly.com/muriel-trenquier
Programmes en cours de commercialisation
La Nue-Propriété, 15 ans sans impôt !
Pas d’impôt pendant 15 ans, comment ?
Investir dans l’immobilier et ne pas créer de nouveaux impôts pendant 15 ans : la Nue-Propriété vous connaissez ?
Un impôt, c’est une somme que vous versez à l’Etat lorsque vous percevez des revenus. Cette somme sera ensuite répartie par Bercy auprès des différents services que l’Etat gère : La Santé, l’éducation nationale, les infrastructures du territoire, la défense du pays etc…
Les impôts sur le patrimoine sont lourds, doublés donc réduire ou éviter ces impôts pendant 15 ans, c’est tout à fait logique.
Pas d’impôts pendant 15 ans sur son investissement immobilier dans la Nue Propriété s’explique par le non versement de revenus.
L’impôt sur le revenu du travail est imposé selon un barème progressif, en fonction de vos revenus et du nombre de personnes constituant votre foyer fiscal. Ainsi en tant que célibataire si vous gagnez moins de 10 064 € net annuel en 2020, vous ne serez pas imposable, les euros suivants seront imposés à 11% jusqu’à 25 659 € puis les prochains imposés à 30 % etc
Par contre les revenus du patrimoine sont doublement imposés.
En effet depuis la création de la contribution sociale (CSG) en 1991 à seulement 1.1%, à laquelle a été additionnée la CRDS en 1996 pour le remboursement de la dette. Aujourd’hui la CSG-CRDS est de 17,2% alors que la CSG ne devait être que temporaire. Ainsi tous les revenus, le salaire aussi, sont assujettis, mais les revenus du patrimoine : revenus fonciers, meublé (BIC), les dividendes sont taxés à 17,2% en plus. la Flat taxe qui est une taxation forfaitaire : c’est 12,8% + 17,2 % = 30%.
Ainsi même si vous n’êtes pas imposable sur votre salaire (en dessus des barèmes), ces revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dividendes, seront tout de même imposés à 17,2%.
Comment réduire les impôts sur les revenus du patrimoine, le Nue-Propriété une super solution.
Comment réduire la taxation ?
Donc pour ne pas être taxé de 17,2% jusqu’à 62,2%, il ne faut pas créer de revenus positifs :
La Nue-Propriété c’est 15 ans sans revenu donc sans impôt.
Réduire un revenu du patrimoine :
Créer des charges, lorsque vous faites la déclaration de vos revenus, vous avez le choix d’une imposition forfaitaire ou au réel. Le forfait d’imposition permet un calcul rapide du montant imposable et donc sans comptabilité, mais la seule façon de réduire presque totalement vos revenus, sera une déclaration au réel.
Exemple sur un revenu foncier :
Sur un bien de 100 000 €, si vous percevez 4% de rendement soit 4 000 € de revenus
En déclarant au microfoncier (calcul forfaitaire) vous ôterez 30% de cette somme représentant tous les frais engendrés par ce bien. Soit 4 000 – 1200 = 2 800 € imposables.
En déclarant tout comptablement, vous pouvez réduire cette somme avant de la déclarer dans votre déclaration de revenus.
Ces charges pouvant réduire vos revenus sont :
- la taxe foncière ~ un mois de loyer 333 €
- les travaux : pouvant réduire jusqu’à vos revenus d’activité.
- les frais de gestion et assurances : ~ 10% des loyers 400 €
- les intérêts d’emprunt permettant l’acquisition et la rénovation de ces biens locatifs. Actuellement entre 1,5 à 2% : ~1000 €
- les anciennes lois de défiscalisation (jusqu’à la loi Scellier qui est devenu une réduction d’impôt et non de revenu).
4 000 – (333 + 400 + 1000) = 2 267 € imposables
Comme vous pouvez le constatez si vous avez des emprunts, des travaux, privilégiez la déclaration au réel.
si vous ne percevez pas de revenus locatifs vous n’aurez plus d’impôt, comment faire ?
c’est bien ce que propose l’investissement en Nue-Propriété : 15 ans sans impôts
Refuser de percevoir vos revenus pendant environ 15 ans !
Lorsque vous investissez en Nue-Propriété, vous préparez un patrimoine immobilier pour plus tard.
Vous n’avez pas besoin d’augmenter vos revenus aujourd’hui mais vous prévoyez de conserver votre niveau de vie à la retraite.
En évitant de créer de nouveaux revenus, vous évitez de nouveaux impôts.
Pas d’impôt avec la nue-Propriété pendant en moyenne 15 ans !
Mais quels en sont les avantages ?
- Réduire le prix d’acquisition du montant des loyers non perçus (de 37 à 46 %)
- Pas de gestion locative
- Pas de taxe foncière
- Un bien qui n’apparait pas dans le patrimoine taxé à l’IFI
Exemple :
Un appartement T2 de 43 m2 est vendu en Nue-Propriété à 136 000 € au lieu de 219000 € parking compris dans la région Aixoise
Vous gagnez sur le prix d’acquisition aujourd’hui mais également dans 18 ans lors de la revente (15 ans d’usufruit + 2 années de construction), où le montant d’acquisition considéré sera bien de 219 000 €. Soit un gain sur plus-value de 219 000 – 136 000 = 83 000 € non taxés.
Vous ne gérez pas les locataires, l’entretien courant et n’êtes pas redevable de la taxe foncière durant 15 ans.
Si vous avez des bien immobilier qui vous coutent de l’argent et ne vous rapporte pas, vendez-les pour acquérir immédiatement un bien en Nue-Propriété.
Nous sommes à votre disposition pour toute analyse personnalisée et recherche du meilleur bien immobilier répondant à vos besoins et objectifs.
Première demi-heure gratuite : https://calendly.com/muriel-trenquier
Programmes dans toute la France, en fonction de vos besoins, vos moyens et objectifs.
Indiquez-nous vos besoins : lieux, budget, objectifs
Programme sur Bourg-la-Reine (92)
