Qu’est-ce que le principe du viager ?
- La vente en viager consiste à « aliéner tout ou partie de son capital immobilier», moyennant le versement d’une rente viagère pendant toute la durée de sa vie.
- Le débirentier (acheteur) est la personne qui verse la rente.
- Il en aura la pleine propriété au décès du crédirentier (vendeur du viager) et/ou de son conjoint dans le cadre d’un viager occupé.
- Le débirentier (acheteur) en aura la pleine propriété immédiatement pour un viager libre.
- Le crédirentier est la personne qui touche le bouquet et la rente.
- Il peut conserver le droit d’usage et d’habitation durant toute sa vie
Quels sont les différentes formes de vente en viager ?
- Elles sont nombreuses.
- Les plus connues sont le viager occupé et le viager libre, mais il existe aussi les ventes à terme.
- Toutes les formes de vente ont des variantes et celles-ci sont nombreuses.
- Pour n’en citer que quelques unes, sur une tête, sur 2 têtes, sur la tête d’une tierce personne qui n’est pas propriétaire du bien vendu, avec réversion totale de la rente au dernier vivant ou avec diminution de la rente lors du décès du premier des vendeurs ; avec une rente immédiate, différée, progressive, régressive, temporaire, certaine, limitée dans le temps…
| DROIT et AVANTAGES | qui a l’usage et les fruits | Impositions | Client sans patrimoine et tout Investisseur |
| VENDEUR OU CREDIT RENTIER | le vendeur peut conserver l’usage mais contrairement à l’usufruit il ne conservera pas les fruits s’il quitte le logement. Il aura en compensation une augmentation de sa rente (environ 30%) | le crédit rentier percevant une rente devra la déclarer sur sa déclaration de revenus. Cependant un abattement s’effectuera en fonction de l’âge du crédit rentier.
À la date du 1er versement, la fraction imposable est fixée de la manière suivante : 70 % si vous étiez âgé de moins de 50 ans, | Acquérir avec une décote de 40% en moyenne sur le prix d’achat en pleine propriété. Pas de revenus donc pas d’impôt ni de CSG En plaçant la même somme que vous pourriez mettre en caisse d’épargne vous avez en plus une prévoyance décès grâce à l’ADI (assurance décès invalidité) de l’emprunt. Vous aurez à terme une plus value non taxée de 40% |
| ACHETEUR OU DEBIT RENTIER | Si le vendeur reste dans les lieux, il devra entretenir le bien sur le clos et le couvert (art 605 et 606 du code civil), l’entretien incombant au vendeur.
Si le vendeur quitte le logement, l’acheteur pourra occuper ou louer le bien et compensera le vendeur par une augmentation de 30% la rente versée. | aucune dépense ni charge ne pourra être déductible sur d’autres revenus fonciers si le vendeur reste au sein de son logement.
Les loyers perçus en cas de viager Libre | Permet un rendement très élevé pendant une période définie, sans constitution à terme d’un patrimoine. exemple : l’usufruit coûte aujourd’hui 40 000 € / 100 000 € le rendement à 3.5 % sur 100 000 € donne sur 40 000 € un rendement de 8,75 %. Mais à terme l’usufruit sera égal à zéro. |
| PLEINE PROPRIETE | Comme pour l’usufruit viager, l’acquéreur devient vraiment plein propriétaire au décès du ou des vendeurs. Même s’il est dans les lieux depuis longtemps.
En effet tant que le vendeur est vivant l’acquéreur versera une rente définie par le contrat chez le notaire. | Valeur de la pleine propriété à intégrer dans l’actif ISF | Au Terme de l’usufruit le Nu Propriétaire est considéré avoir toujours été le Plein Propriétaire. La valeur de son acquisition est donc la valeur de la pleine propriété. Soit une plus value d’environ 40 % non taxée. – Soit il revend et obtient du cash peu imposé Si revente après l’extinction de l’usufruit : Plus Value = Prix de vente – Prix Pleine propriété (valeur nue propriété + valeur usufruit) – Soit il obtient des revenus complémentaires (en revenus fonciers ou en meublés) |