Le Démembrement de propriété est régi par le code civil (Cciv) et le code général des impôts (CGI)
L’usufruit : (civ) articles 578 à 624 c’est le droit d’usage et du fructus durant une période définie par les parties ou viagère. et CGI articles 885 et 1133
La nue propriété : CGI articles 669
La Fin de l’usufruit : CGI article 1133
La Nue Propriété c’est un droit futur d’être Plein Propriétaire du bien.
Vous préparez votre patrimoine futur :
Sans créer aucun revenu donc aucune imposition
Sans subir les aléas d’une occupation ou non
Sans avoir à payer une gestion locative, des assurances, vacances, carences locatives
Sans avoir à entretenir le bien
Avec une réduction moyenne de 40% sur le prix marché
En comparaison avec une loi Pinel :
Gagner 40 % aujourd’hui sans impôt futur est largement meilleur qu’obtenir 21 % de réduction sur 12 années + des impôts futurs et les aléas de la location.
| DROIT et AVANTAGES | Client possédant des revenus fonciers imposés (RF) | Client imposé à l’ISF | Client sans patrimoine et tout Investisseur |
| NUE PROPRIETE | Possibilité de réduire les intérêts d’emprunt de la nue propriété sur des revenus fonciers existants (sous conditions). Pas de nouveaux revenus Pas de taxe foncière Pas de soucis avec les locataires Pas d’entretien du patrimoine | Pas de valeur à l’ISF, d’où l’intérêt d’acquérir cash et d’arbitrer une assurance vie ou la vente d’un bien en Nue Propriété | Acquérir avec une décote de 40% en moyenne sur le prix d’achat en pleine propriété. Pas de revenus donc pas d’impôt ni de CSG En plaçant la même somme que vous pourriez mettre en caisse d’épargne vous avez en plus une prévoyance décès grâce à l’ADI (assurance décès invalidité) de l’emprunt. Vous aurez à terme une plus value non taxée de 40% |
| USUFRUIT | L’usufruitier prend en charge la taxe foncière l’entretien du bien et la gestion locative durant en moyenne 15 années | Valeur de la pleine propriété à déclarer à l’ISF | Permet un rendement très élevé pendant une période définie, sans constitution à terme d’un patrimoine. exemple : l’usufruit coûte aujourd’hui 40 000 € / 100 000 € le rendement à 3.5 % sur 100 000 € donne sur 40 000 € un rendement de 8,75 %. Mais à terme l’usufruit sera égal à zéro. |
| PLEINE PROPRIETE | Revenus fonciers complémentaires Taxe foncière Charges de gestion et d’entretien | Valeur de la pleine propriété à intégrer dans l’actif ISF | Au Terme de l’usufruit le Nu Propriétaire est considéré avoir toujours été le Plein Propriétaire. La valeur de son acquisition est donc la valeur de la pleine propriété. Soit une plus value d’environ 40 % non taxée. – Soit il revend et obtient du cash peu imposé Si revente après l’extinction de l’usufruit : Plus Value = Prix de vente – Prix Pleine propriété (valeur nue propriété + valeur usufruit) – Soit il obtient des revenus complémentaires (en revenus fonciers ou en meublés) |
