Ces deux types de vente et d’achat sont basés sur la double « propriété » d’un bien immobilier, une partie à l’usage du bien pendant que l’autre attend le moment d’en jouir. Le délai peut être temporaire ou viager.
Le viager est calculé sur la base d’une table de mortalité, il en existe plusieurs :
Celle utilisée par les banques et assurances : TPRV93 qui détermine le pourcentage de survivant à votre âge d’aujourd’hui. Homologuée dans le code des assurances
INSEE : qui défini qu’un homme peut vivre jusqu’à 78,2 ans et une femme 85,1 ans
TPRV05 calcul actuariel où un tableau TGH 05 pour les hommes et TGF 05 pour les femmes utilisé depuis 2007 et intégrant l’allongement de l’espérance de vie.
L’article 669 du code général des impôts qui défini des tranches d’âges pour son calcul de taxation, cet article ne dicte pas le calcul des rentes viagères car il ne tient ni compte du sexe ni compte de l’évolution année après année de la survie.
Le plus juste serait un calcul économique tenant compte du sexe et du rendement du bien afin de définir la valeur de l’usage et des loyers le temps de l’espérance de vie du vendeur donc du viager et de l’usufruit.
LEXIQUE :
L’usage de la chose : son utilisation c’est un droit d’habitation personnel
Le fructus ou les fruits ou loyers de la chose
L’abusus : le droit de disposer de la chose, la vendre
Vendeur en Viager = crédit rentier
Acquéreur en Viager = débit rentier
L’usufruitier = celui qui possède l’usage et les fruits du bien pendant une période temporaire ou viagère
Le nu propriétaire = celui qui sera le plein propriétaire au terme de l’usufruit
Pourquoi choisir le démembrement ou le viager ?
C’est une analyse avec un conseiller qui vous permettra de choisir l’une ou l’autre solution, nous allons aborder quelques réponses mais elles ne sont pas figées et dépendront de votre propre cas.
Les questions qu’il faut se poser :
Puis-je obtenir un prêt immobilier à la banque et pour combien ?
Ai-je besoin de revenus immédiatement ?
Je souhaite rester dans mon logement !
Je prépare ma retraite et ne recherche pas la défiscalisation en priorité
EN VIAGER
EN DEMEMBREMENT
ACQUÉREUR D’UN VIAGER
LE NU PROPRIETAIRE