Nue-Propriété 15 ans sans impôt

La Nue-Propriété, 15 ans sans impôt !

Pas d’impôt pendant 15 ans, comment ?

Investir dans l’immobilier et ne pas créer de nouveaux impôts pendant 15 ans : la Nue-Propriété vous connaissez ?

Un impôt, c’est une somme que vous versez à l’Etat lorsque vous percevez des revenus. Cette somme sera ensuite répartie par Bercy auprès des différents services que l’Etat gère : La Santé, l’éducation nationale, les infrastructures du territoire, la défense du pays etc…

Les impôts sur le patrimoine sont lourds, doublés donc réduire ou éviter ces impôts pendant 15 ans, c’est tout à fait logique.

Pas d’impôts pendant 15 ans sur son investissement immobilier dans la Nue Propriété s’explique par le non versement de revenus.

L’impôt sur le revenu du travail est imposé selon un barème progressif, en fonction de vos revenus et du nombre de personnes constituant votre foyer fiscal. Ainsi en tant que célibataire si vous gagnez moins de 10 064 € net annuel en 2020, vous ne serez pas imposable, les euros suivants seront imposés à 11% jusqu’à 25 659 € puis les prochains imposés à 30 % etc 

Par contre les revenus du patrimoine sont doublement imposés.

En effet depuis la création de la contribution sociale (CSG) en 1991 à seulement 1.1%, à laquelle a été additionnée la CRDS en 1996 pour le remboursement de la dette. Aujourd’hui la CSG-CRDS est de 17,2% alors que la CSG ne devait être que temporaire. Ainsi tous les revenus, le salaire aussi, sont assujettis, mais les revenus du patrimoine : revenus fonciers, meublé (BIC), les dividendes sont taxés à 17,2% en plus. la Flat taxe qui est une taxation forfaitaire : c’est 12,8% + 17,2 % = 30%.

Ainsi même si vous n’êtes pas imposable sur votre salaire (en dessus des barèmes), ces revenus fonciers, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dividendes, seront tout de même imposés à 17,2%.

Nue-propriété 15 ans sans impôt

Comment réduire les impôts sur les revenus du patrimoine, le Nue-Propriété une super solution.

Comment réduire la taxation ?

Donc pour ne pas être taxé de 17,2% jusqu’à 62,2%, il ne faut pas créer de revenus positifs :

La Nue-Propriété c’est 15 ans sans revenu donc sans impôt.

Réduire un revenu du patrimoine :

Créer des charges, lorsque vous faites la déclaration de vos revenus, vous avez le choix d’une imposition forfaitaire ou au réel. Le forfait d’imposition permet un calcul rapide du montant imposable et donc sans comptabilité, mais la seule façon de réduire presque totalement vos revenus, sera une déclaration au réel.

Exemple sur un revenu foncier :

Sur un bien de 100 000 €, si vous percevez 4% de rendement soit 4 000 € de revenus

En déclarant au microfoncier (calcul forfaitaire) vous ôterez 30% de cette somme représentant tous les frais engendrés par ce bien. Soit 4 000 – 1200 = 2 800 € imposables.

En déclarant tout comptablement, vous pouvez réduire cette somme avant de la déclarer dans votre déclaration de revenus.

Ces charges pouvant réduire vos revenus sont :

  • la taxe foncière ~ un mois de loyer 333 €
  • les travaux : pouvant réduire jusqu’à vos revenus d’activité.
  • les frais de gestion et assurances : ~ 10% des loyers 400 €
  • les intérêts d’emprunt permettant l’acquisition et la rénovation de ces biens locatifs. Actuellement entre 1,5 à 2% : ~1000 €
  • les anciennes lois de défiscalisation (jusqu’à la loi Scellier qui est devenu une réduction d’impôt et non de revenu).

4 000 – (333 + 400 + 1000) = 2 267 € imposables

Comme vous pouvez le constatez si vous avez des emprunts, des travaux, privilégiez la déclaration au réel.

Nue-propriété 15 ans sans impôt

si vous ne percevez pas de revenus locatifs vous n’aurez plus d’impôt, comment faire ?

c’est bien ce que propose l’investissement en Nue-Propriété : 15 ans sans impôts

Refuser de percevoir vos revenus pendant environ 15 ans !

Lorsque vous investissez en Nue-Propriété, vous préparez un patrimoine immobilier pour plus tard.

Vous n’avez pas besoin d’augmenter vos revenus aujourd’hui mais vous prévoyez de conserver votre niveau de vie à la retraite.

En évitant de créer de nouveaux revenus, vous évitez de nouveaux impôts.

Pas d’impôt avec la nue-Propriété pendant en moyenne 15 ans !

Mais quels en sont les avantages ?

  • Réduire le prix d’acquisition du montant des loyers non perçus (de 37 à 46 %)
  • Pas de gestion locative
  • Pas de taxe foncière
  • Un bien qui n’apparait pas dans le patrimoine taxé à l’IFI

Exemple :

Un appartement T2 de 43 m2 est vendu en Nue-Propriété à 136 000 € au lieu de 219000 € parking compris dans la région Aixoise

Vous gagnez sur le prix d’acquisition aujourd’hui mais également dans 18 ans lors de la revente (15 ans d’usufruit + 2 années de construction), où le montant d’acquisition considéré sera bien de 219 000 €. Soit un gain sur plus-value de 219 000 – 136 000 = 83 000 € non taxés.

Vous ne gérez pas les locataires, l’entretien courant et n’êtes pas redevable de la taxe foncière durant 15 ans.

Si vous avez des bien immobilier qui vous coutent de l’argent et ne vous rapporte pas, vendez-les pour acquérir immédiatement un bien en Nue-Propriété.

Nous sommes à votre disposition pour toute analyse personnalisée et recherche du meilleur bien immobilier répondant à vos besoins et objectifs.

Première demi-heure gratuite : https://calendly.com/muriel-trenquier

Programmes dans toute la France, en fonction de vos besoins, vos moyens et objectifs.

Indiquez-nous vos besoins : lieux, budget, objectifs 

Programme sur Bourg-la-Reine (92)

 

 

Comment investir dans l'immobilier

Comment ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs ?

Vous venez de calculer vos impôts et vous vous rendez compte que l’année prochaine (dès le 1er septembre 2020) vous allez payer des impôts, sur ce beau projet que vous avez mis en place pour préparer votre retraite : votre investissement immobilier locatif.

Aie ! ça fait mal, je sais, et en plus 2 fois :

L'investissement immobilier

Les revenus fonciers ou locatifs seront vos revenus de demain, comment faire pour en garder le plus possible ?

Pour réduire vos impôts il faut comprendre pourquoi vous en payez, ainsi vous trouverez l’effet levier ! en utilisant vos impôts pour augmentez vos revenus.

  • Selon votre tranche d’imposition (TMI) au barème progressif (0%, 11%, 30% 41% 45%)
  • + la CSG-CRDS ou prélèvements sociaux qui sont à 17,2%

Donc imposable ou pas, vous payerez quelque chose sur ces revenus complémentaires. Pourquoi ?

Tout d’abord, parce que tout est taxé en France, donc pourquoi être étonné ?

On vous dit de préparer votre retraite et lorsque vous vous y employez, on vous PUNI !

La phrase qui énerve : Si tu paies des impôts c’est que tu gagnes bien ta vie !

Seulement il y a plusieurs étapes avant d’en arriver à bien vivre de ses investissements, surtout si vous avez eu recours à un emprunt immobilier.

Alors afin de vous aiguiller un peu voici quelques pistes, les effets seront pour l’année prochaine car les impacts fiscaux se font l’année de la perception des revenus et de la stratégie adoptée (si le fait générateur est cette même année). Et l’imposition l’année d’après, mais une personne avertie en vaut 2, dit-on !

Comment ne payer d’impôts sur vos revenus locatifs ?

  1. Il y a 2 manières de déclarer ses revenus locatifs:

Soit au régime forfaitaire, ou micro-foncier. L’abattement forfaitaire n’est que de 30% mais parfois il peut être supérieur à vos charges déductibles, surtout si vous n’avez plus d’emprunt immobilier (intérêts d’emprunt déductibles)(comme lors d’une succession) ni de travaux à déduire.

Soit au régime au réel d’imposition c’est lorsque vous impactez toutes les charges déductibles et les factures des travaux sur vos revenus afin d’en réduire le montant imposable, vous créez alors du déficit foncier.

Donc choisir l’un ou l’autre est un calcul à faire que nous pouvons vous aider à effectuer en nous contactant sur

https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

  1. Ensuite il y a plusieurs façons de créer des réductions d’impôt:

  • En effectuant des travaux déductibles
  • En louant différemment
  • En investissant dans des lois de défiscalisation immobilières, oui mais laquelle ?
  • En plaçant pour l’avenir et non pour obtenir des revenus locatifs immédiats.
votre projet, notre priorité

Muriel Trenquier vous accompagne

  1. Les travaux déductibles:

Ce sont toutes les dépenses des travaux d’entretien, de rénovation, de maintien en état de bon fonctionnement réalisés sur votre logement et sur factures. Lorsque vous effectuez ce type de travaux sur votre logement, la facture réduira les revenus de l’année de location et d’autres biens en revenus fonciers que vous auriez par ailleurs. Puis si le montant de la facture est supérieur à vos revenus annuel, l’excédent jusqu’à un montant de 10 700 € pourra venir réduire vos revenus globaux, l’année de facturation. Et s’il y a encore un excédent cette charge sera reportée pendant les 10 années suivantes sur les revenus fonciers futurs.

Si vous souhaitez plus d’information retrouvez-nous sur : https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

  1. En Louant différemment:

Dans certaines conditions vous pourrez louer votre bien immobilier en meublé, location en meublé non professionnel (LMNP), vous ne dépendez donc plus des revenus fonciers mais de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le gros avantage de ce type de location est que vous payerez très souvent moins, voire beaucoup moins d’impôt qu’en revenus fonciers tout en augmentant le montant des loyers. Pourquoi ?

  • Soit parce que vous employez les amortissements :

    • qui sont une charge comptable (article 39b du code général des impôts CGI) et non un investissement (comme les travaux en foncier) que vous devez financer pour réduire vos revenus. L’amortissement représente la vétusté, l’érosion du bien dans le temps donc sa perte de « valeur » comptable. Ex :
      • Un Immobilier qui vaut 100 000 € prix d’acquisition auquel on ôte la valeur du terrain (qui n’est pas amortissable), soit une moyenne de 15% (sauf exception sur certaines grandes villes). Prix de l’immobilier amortissable 85 000 € qui se réduira à néant sur une période de 40 ans, représente donc une érosion annuelle de 85 000 / 40 = 2 125 €
      • Si votre loyer est de 500 € mensuel : 500 * 12 = 6 000 €
      • 6 000 – 2125 = 3 875 € imposables
      • Les meubles également s’amortissent et avec les intérêts d’emprunt et les charges taxe foncière, frais de gestion, le montant imposable va encore réduire.
  • Soit comme en foncier, vous avez le régime forfaitaire:

    • le micro BIC qui a un abattement de 50 % (lorsque vous n’avez plus d’emprunt ni de travaux et que vous ne louez pas toute l’année, cela peut-être plus rentable), il existe un autre régime dans le meublé qui permet un abattement forfaitaire de 71% (location saisonnière classée)
LMNP

La Location Meublée permet de louer plus cher et sa fiscalité est plus avantageuse que la location en revenus fonciers.

Pour une étude approfondie : https://pel.learnybox.com/demande-de-conseils/

 

  1. En investissant dans une loi de défiscalisation immobilière :

C’est un vrai casse-tête : il y a plusieurs lois (Malraux, Monument Historique, Censi-Bouvard) et ce n’est pas évident de sortir du parfum du jour, en ce moment c’est la loi Pinel, soumise au plafonnement des niches fiscales. J’ai juste un avertissement à faire, ne faites pas confiance à un promoteur (vente en bulle), il ne connait pas forcément bien la loi (tout comme le banquier d’ailleurs), et il veut vendre son programme, donc il n’aura pas le recul du conseiller qui analysera votre projet, vos objectifs et surtout les intérêts immédiats et futurs sur votre fiscalité. Je reste à votre écoute pour faire une vraie analyse : https://pel.learnybox.com/quel-investisseur-etes-vous-1/

 

  1. En plaçant pour l’avenir et non pour obtenir des revenus immédiats :

Avez-vous réellement besoin de revenus complémentaires aujourd’hui ?

Souhaitez-vous créer des impôts supplémentaires ?

Si je vous dis que les revenus locatifs vont vous coûter plus chers que l’avantage de la loi de défiscalisation par les impôts qu’ils vont créer. Globalement le taux de rendement interne (TRI) ou retour sur investissement sera réduit. Souhaiteriez-vous découvrir cette façon d’investir ?

Attention je ne suis pas contre la loi Pinel, c’est une des façons d’investir dans l’immobilier avec un effet levier grâce à la réduction sur vos impôts. Mais elle n’est pas l’unique et parfois pas la mieux adaptée. Comparez, interrogez, analysez !

De toutes les façons, investir dans l’immobilier défiscalisant est la seule façon de détourner de l’impôt vers votre propre création de patrimoine, ce serait bête de ne pas en profiter !

https://pel.learnybox.com/alternative-a-la-loi-pinel/

Résumons :

Vous pouvez investir dans l’immobilier en louant en nu (revenus fonciers) ou en meublé (BIC), déclarer vos revenus au forfait ou au réel.

Mais pour cela vous devez vous poser les bonnes questions avant d’agir, faire un audit patrimonial et vous projeter avec votre investissement dans 10 ans, 15 ans ou plus.

Ne pas figer votre investissement dans une seule façon de louer, pour cela prévoir toutes les opportunités que l’emplacement choisi proposera : résidence principale du locataire, location saisonnière ou étudiante, chambre médicalisée ou maison domotisée…. Tout est possible, tout est une bonne idée ou une mauvaise opération, si vous n’avez pas effectué ces étapes de réflexion : notre équipe reste à votre écoute.

Bien cordialement

Muriel Trenquier votre optimisatrice de projet immobilier

https://pel.learnybox.com/coaching-et-analyse-patrimoniale/